Bán tháo để cắt lỗ, trơ trọi những nhà "ma", bãi đất bỏ hoang

Người thắng đậm, kẻ "ôm bom"

Chị Nguyễn Hồng Dinh - một nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư đất nền ở Phú Quốc - chia sẻ, thời điểm đầu năm 2021, thị trường bất động sản có nhiều yếu tố thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư, hay giới đầu cơ gặp khó vì tham đầu tư quá nhiều mà không cân đối được tài chính của mình.

Theo chị Dinh, nếu như không có nguồn vốn cố định lớn hơn 50% số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng thì bạn rất dễ bị phá sản khi gặp các sự cố về tài chính.

Được coi như "nạn nhân" trong cuộc sốt đất vừa qua, chị Nguyễn Ái Vân - một nhà đầu tư đất nền ở Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) - cho hay, sau khi "chốt" được lô đất tại Tân Xã vào đầu năm 2021, nhưng sau đó việc sử dụng tài chính có thay đổi chị buộc phải bán cắt lỗ lô đất mới mua.

"Thời điểm mua vào lô đất 100m2 có giá 16 triệu đồng/m2, nhưng khi bán ra, tôi đã đăng tin khắp nơi với giá mua vào nhưng không có khách mua. Đến khi chấp nhận bán cắt lỗ với giá 13 triệu đồng/m2 (thấp hơn 3 giá lúc mua) tôi mới bán được" - chị Vân nói.

Trong khi đó, theo anh Hồ Quang Thế (29 tuổi, ở Hà Nội), không ít nhà đầu tư F0 non kinh nghiệm, hoặc ở các lĩnh vực khác vào bất động sản rất dễ là đối tượng bị "sa lầy" trong cơn sốt nếu không biết tính toán rút lui khi thị trường lên đỉnh.

Chịu "lỗ" vẫn không bán được

Khi cơn sốt đất hạ nhiệt, lượng giao dịch trên thị trường gần như trầm lắng. Dù lượng giao dịch ít đi thậm chí hiếm nhưng thực tế để tìm được một mảnh đất ưng ý với giá rẻ thì không dễ chút nào. Những thông báo bán cắt lỗ bất động sản được đăng tải dày đặc. Dù phải chịu lỗ từ vài trăm đến cả tỉ đồng, nhiều chủ đất cũng muốn bán tháo để tránh ôm nợ kéo dài nhưng không bán được.

Anh Nguyễn Văn Đức – một môi giới chuyên nghiệp tại Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) chia sẻ, từ cuối tháng 3, thị trường đất nền tại các xã gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Giao dịch thành công ít hơn vì nguồn cung mới không nhiều, trong khi đó nguồn cung cũ thì đã "qua tay" nhiều nhà đầu tư khác nên giá bị đẩy lên cao khiến nhà đầu tư mới "chùn tay".

Là nạn nhân của cơn sốt đất tại Phú Quốc một vài năm trước, chị B.M.T (huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh) rơi vào cảnh kiệt quệ. Chị T cho hay: “Ban đầu, khi đầu tư vào đất ở Phú Quốc tôi từng trúng lớn. Càng trúng lại càng say, tôi vay lãi suất để buôn đất. Thế rồi, thị trường đất ở Phú Quốc gần như “đóng băng” hơn 2 năm qua khiến lãi mẹ đẻ lãi con, tôi phải bán đi 2 căn nhà gần 70 tỉ ở TPHCM để trả lãi.

“Tôi đi vay thêm khá nhiều để kinh doanh nếu không bán được thì trả lãi thôi cũng đủ mệt. Đất đai vẫn còn vài chục ha nhưng hiện tôi gần như rơi vào cảnh “trắng tay” bởi có đất cũng không bán được. Giá đất lúc mua đã quá cao nên giờ muốn bán ra cũng khó. Tôi đã hạ xuống 1-2 giá so với lúc mua rồi mà cũng không ai hỏi. Tôi đang cố cầm cự qua ngày để mong có cơ hội bán bớt để trả các khoản vay mượn”, chị T bày tỏ.

Khó mua đất giá rẻ

Nghịch lý sau mỗi cơn sốt đất chính là người bán thì muốn bán tháo, người mua vẫn nhiều nhưng lại không thể thành công bởi giá trị bất động sản đã bị đẩy lên quá cao, khó mua rẻ.

Theo ghi nhận của PV, khi các giao dịch giảm đi, cơn sốt hạ nhiệt nhiều người kỳ vọng giá nhà đất sẽ lao đầu giảm, nhưng thực tế, việc tiếp cận giá nhà đất rẻ vẫn khó.

Nhiều nhà đầu tư đang sẵn sàng dòng tiền để có thể “bắt đáy” đúng thời điểm mua vào bất động sản từ các vùng từng có cơn sốt, tuy nhiên, ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng thừa nhận rất khó mua bởi e ngại mua lại hàng cắt lỗ bởi trước đó giá đã bị đẩy lên quá cao.

Anh Quang Tùng - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ: “Chính lúc thị trường hạ nhiệt, giá đất có dấu hiệu ngừng tăng khiến việc giao dịch giữa người mua có lợi thế hơn trong thương thảo. Tôi đang theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản ở vùng ven Hà Nội để đầu tư. Tôi không kỳ vọng quá lớn sẽ mua được lô đất cắt lỗ quá hời. Bởi vì, thời điểm sốt đất hạ nhiệt, tôi sẽ không mua phải đất giá cao và có nhiều lựa chọn được lô đất vị trí đẹp hơn”.

Đồng quan điểm, anh Vũ Đức Quang – một nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp ở Hà Nội chia sẻ, dù thời điểm khó khăn do dịch bệnh COVID-19 nhưng đây cũng là cơ hội để đầu tư vào đất. Dẫu không kỳ vọng vào việc mua đất cắt lỗ nhưng anh Quang luôn theo dõi thị trường để đầu tư.

>>> Có thể bạn quan tâm: Đã đến lúc đi săn bất động sản cắt lỗ?

Theo anh Quang, thời điểm sốt đất hạ nhiệt việc rao bán cắt lỗ chỉ là chiêu trò thu hút người đang quan tâm. Giá chủ đất đưa ra không cao, nhưng không thể rẻ.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp này nói thêm, đây mới chỉ là giai đoạn đầu của hậu sốt đất, gánh nặng tài chính đối với chủ đất chưa cao. Do đó, giá đất bán ra vẫn ở mức cao hơn mua vào 1-2 giá. Có khi chủ đất rao bán bằng giá mua vào để nhanh thu hồi vốn và khá hiếm có người bán cắt lỗ ngay thời điểm hết sốt đất.

Cơ hội có nhà đất của người thu nhập thấp càng hẹp dần

10 năm sinh sống tại TPHCM, chị Nguyễn Thị Phúc - nhân viên làm việc tại công ty may mặc ở Khu công nghiệp Tân Bình - cho biết phải thuê nhà trọ, chấp nhận nay đây mai đó. Bởi với mức thu nhập hơn 10 triệu đồng/tháng, dù cố gắng tiết kiệm nhưng ước mơ có một “mảnh đất cắm dùi” gần nơi làm việc của chị Phúc dường như ngày càng xa vời. Theo chị Phúc, giá đất tại TPHCM ngày một tăng, trong khi mức thu nhập của đa số người lao động không thể theo kịp.

“Năm vừa rồi tôi có tìm một số dự án khu vực Quận 12 với mức giá bình dân. Lúc đó thì khoảng 1,8 tỉ đến 2,1 tỉ đồng nhưng hiện tại, giá đã lên quá cao rồi, không còn phù hợp với túi tiền nữa. Việc mua nhà đã được xếp qua một bên và tôi tiếp tục ở trọ” - chị Phúc chia sẻ.

Với những người thu nhập thấp để hiện thực hóa giấc mơ an cư, họ cố gắng tìm mua đất cất nhà ở các huyện vùng ven. Tuy nhiên cơn sốt đất thời gian qua với những thông tin huyện nâng lên quận, thành phố đã khiến giấc mơ đó ngày càng xa tầm tay.

Vợ chồng anh Nguyễn Cường, công nhân làm tại khu chế xuất Tân Thuận (TPHCM) cho biết vợ chồng anh quê Vĩnh Long, cũng dành dụm được chút tiền muốn tìm mua đất ở khu vực huyện Củ Chi. Tuy nhiên, thời gian qua tìm mãi vẫn khó mua. Đất dự án thì quá rủi ro vì sợ dự án “ma”. Trong khi đó, thời gian gần đây mặt bằng giá ở khu vực này bị đẩy lên khá cao sau khi có thông tin lên quận khiến người thu nhập thấp như vợ chồng anh càng khó tiếp cận.

Ở hoàn cảnh tương tự, anh Bùi Văn Biện (34 tuổi, quê Hòa Bình làm thợ may ở Khu công nghiệp Mỹ Phước 1, thị xã Bến Cát, Bình Dương) chia sẻ: "Tôi vào đây làm công nhân đã hơn 10 năm nhưng vẫn còn ở trọ. Tôi cũng muốn mua đất xây nhà, tuy nhiên giá đất tăng chóng mặt. Lương vợ chồng công nhân chỉ đủ trang trải cuộc sống. Chúng tôi cũng tính vay ngân hàng để mua, nhưng giá đất hiện nay thì trả nợ không nổi. Xa quê đã lâu, nếu không an cư được, vợ chồng tôi tính chuyện trở về quê, vì gần nhà cũng có nhiều công ty, xí nghiệp rồi".

Lý giải thực trạng người thu nhập khó có cơ hội an cư, ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng Giám đốc quỹ DG Investment cho rằng với việc giá đất tăng cao sẽ làm Nhà nước khó triển khai các dự án hạ tầng có thu hồi đất, đặc biệt là quỹ đất để doanh nghiệp tạo dựng quỹ nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cho người thu nhập thấp.

Đáng quan ngại nữa là có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Ngoài ra, khi giá đất tăng cao, doanh nghiệp càng dễ thiên hơn về việc làm dự án thương mại để tăng lợi nhuận. Điều này làm cho giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp, người lao động càng xa vời.

Nhà phố không người ở, bãi đất trống bỏ hoang

Còn nhớ, cách đây gần 10 năm, nhiều khu công nghiệp đô thị ở phía Nam của Bình Dương được xây dựng. Đáng chú ý, trong đó là khu công nghiệp đô thị dịch vụ thành phố mới Bình Dương và khu công nghiệp đô thị dịch vụ Mỹ Phước, thị xã Bến Cát. Khi đó, tình trạng sốt đất, sốt nhà cũng diễn ra.

Ấy vậy mà, qua những đợt sốt bất động sản, nhiều khu đô thị ở Bình Dương vẫn còn hoang vắng. Cả nghìn căn nhà phố (1 trệt 2 lầu), không người ở, có nơi nhà phố thành nơi nuôi chim yến, thậm chí có nhiều khu bỏ hoang.

PV Lao Động trở lại Thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương), khu nhà phố thương mại ở ngay cạnh Trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương, cả trăm căn hộ vẫn chưa có người ở, nhiều căn hộ cửa đóng im lìm.

Vào sâu khu đô thị bên cạnh khu công nghiệp VSIP 2 cũng có cả 100 căn nhà bỏ không. Một số dãy nhà bỏ hoang cỏ mọc um tùm, bên trong chưa hoàn thiện, cửa kính hư hỏng, xuống cấp.

Còn tại thị xã Bến Cát, cũng có hàng trăm căn hộ 1 trệt 2 lầu được xây dựng đối diện khu công nghiệp Mỹ Phước 3, Mỹ Phước 1 nhiều năm nhưng không sử dụng đã xuống cấp. Có nhiều khu, nhà phố liền kề để không, người dân đã cơi nới thành nhà nuôi chim yến.

Theo ghi nhận, nguyên nhân khiến nhà phố bị bỏ không vì tuy ở mặt đường nhưng xa khu dân cư, không ai ở nên chưa thể sử dụng làm mặt bằng kinh doanh. Hầu hết các căn hộ đều có giá cao từ 5-10 tỉ đồng, có vị trí đến 15 tỉ đồng, chủ yếu qua tay giới đầu tư, hoặc nhiều người ôm nhà không bán.

Tại Đồng Nai, qua cơn sốt bất động sản có cả một thành phố mới bị “lãng quên”.

Đề án thành phố mới Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) được phê duyệt năm 1996 kỳ vọng sẽ tạo nên một khu đô thị sầm uất khi được đầu tư khá nhiều tiền của xây dựng hạ tầng, từng tạo nên nhiều cơn "sốt" bất động sản, nhưng đến nay vẫn đang bị lãng quên, trong cảnh đìu hiu vắng vẻ.

Ngày ấy, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản ở nhiều nơi, đặc biệt là ở TPHCM tập trung đầu tư các dự án bất động sản, tạo nên cơn sốt nhà đất, khiến giá nhà đất tại đây có thời điểm lên cao ngất ngưởng.

Tuy nhiên, bỗng chốc Khu đô thị Nhơn Trạch trở nên đìu hiu, vắng vẻ không hiểu nguyên nhân, trông như một thành phố bị lãng quên.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, hiện nay, tại khu vực này, nhiều khu nhà ở được xây dựng xong phần thô rồi bỏ hoang hàng chục năm nay, mặc cho cỏ dại mọc um tùm. Đi sâu vào bên trong, nhiều khu nhà biệt thự, nhà liên kề được xây dựng hoàn thiện nhưng không có người ở, một số nhà được trưng dụng làm nhà nuôi chim yến, khu đất trống để trồng khoai mì, mặt đường nhựa không người qua lại được tận dụng để phơi lúa.

Còn tại Hà Nội, dù có mức giá khiến các nhà đầu tư “bỏng tay”, nhưng nhiều biệt thự, liền kề ở các khu đô thị phía Tây Thủ Đô cũng rơi vào cảnh bỏ hoang, để cỏ mọc. Đơn cử như tại Khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội), trái ngược với khu chung cư nhộn nhịp, nhiều căn biệt thự, nhà liền kề được xây dựng hơn 10 năm nay vẫn không một bóng người vào ở. Nhiều căn biệt thự rêu cỏ mọc um tùm, phía bên trong đầy các loại rác, thậm chí có cả kim tiêm.

Tương tự như Khu đô thị Nam An Khánh, hàng loạt căn biệt thự, nhà liền kề tại Khu đô thị Ledico (ở Trạm Trôi, huyện Hoài Đức), Khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức), Khu đô thị Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm) đang bị bỏ hoang. Đáng chú ý, tại dự án Khu nhà ở cao cấp Ngôi nhà mới (thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai) có 326 căn biệt thự, được xây dựng từ năm 2011.