Bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng: Cơn khủng hoảng sẽ còn kéo dài

Cùng với đó là những vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết thỏa đáng, các chuyên gia dự báo cơn khủng hoảng của phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng sẽ còn kéo dài, ít nhất là đến hết năm 2022.

Nỗi lo từ dịch bệnh

Thông tin từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý I/2021 thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng bắt đầu sôi động trở lại, với hàng loạt dự án được chào bán và có giao dịch như: Sonasea Vân Đồn, À La Carte Hạ Long (Quảng Ninh); dự án The Impire (Đà Nẵng); dự án ASTH (Nha Trang – Khánh Hòa); dự án The Maris (Bà Rịa - Vũng Tàu); Phú Quốc (Kiên Giang) sôi động với dự án của Sun Group Nam Đảo và Vin Group Bắc Đảo...

Khách hàng tham thông tin một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Vĩnh Phúc. Ảnh:Công Hùng

Sự sôi động trở lại của phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng cũng được ghi nhận qua thống kê của DKRA Việt Nam. Theo đó, trong quý toàn thị trường đón nhận 778 căn biệt thự biển mở bán, gấp 3,2 lần quý trước và gấp 26 lần cùng kỳ năm 2019. Sản phẩm nhà phố, shophouse biển trong khu phức hợp cung cấp ra thị trường 222 căn, bằng 40% so với quý trước. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ condotel cũng tăng tốc mạnh mẽ, ghi nhận 752 căn condotel mở bán, tăng gấp 7,4 lần quý trước và tăng 8,6 lần so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các sản phẩm trong phân khúc đạt bình quân khoảng 25%.

“Trong quý I/2021 do tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt, đồng thời để kích cầu, các đơn vị vận hành đã thực hiện chiến lược giảm giá dịch vụ cho khách du lịch và đưa ra chính sách khuyến mại tốt cho nhà đầu tư đã giúp cho phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng sôi động trở lại. Nhưng từ cuối tháng 4 đến nay, khi dịch Covid-19 lại bùng phát, dự báo sẽ tiếp tục mang đến những khó khăn mới cho dòng sản phẩm này” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Theo ông Lê Xuân Vinh – Giám đốc Công ty Thương mại Du lịch Nam Đăng, đối với dòng sản phẩm BĐS du lịch kiểu mới (biệt thự biển, condotel, shophouse) có đặc thù là chủ đầu tư không được thế chấp để vay vốn ngân hàng nên nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng trong quá trình huy động để thực hiện dự án. Trước tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp hơn một năm qua, khách du lịch quốc tế lẫn nội địa giảm sút, đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư. “Với tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp và nguy cơ lây lan nhanh như hiện nay, dự báo cơn khủng hoảng của dòng sản phẩm BĐS du lịch – nghỉ dưỡng sẽ còn kéo dài, ít nhất là đến hết năm 2022” – ông Lê Xuân Vinh nhận định.

Khúc mắc của nhà đầu tư

Bên cạnh những khó khăn bởi ảnh hưởng của dịch Covid-19, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng vẫn đang gặp rắc rối về giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sở hữu. Mặc dù các cơ quan chức năng đã rất nỗ lực nhưng đến nay vấn đề này vẫn chưa được giải quyết một cách thấu đáo, nhất là sau sự “đứt gánh giữa đường” tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, việc pháp luật quy định thời gian sở hữu trong vòng 50 năm, vô tình đã khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà, vì họ muốn hưởng chính sách ưu đãi để đầu tư giống như đất ở. Trong khi đó, những vướng mắc về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để, Nghị định 148/2020 có sửa đổi, bổ sung một số nội dung nhưng vẫn chưa lấp đầy được hết khoảng trống của Luật Nhà ở, Luật Đất đai... khiến cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều lưỡng lự, khó khăn.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, đối với việc kinh doanh sản phẩm BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, hiện nay đang tồn tại 3 vướng mắc về pháp lý. Cụ thể, chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ du lịch; chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch; chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ du lịch vào khai thác kinh doanh.

>>> Có một phân khúc ngách bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ bất chấp dịch Covid-19

Chủ tịch HoREA cho rằng, để cho việc kinh doanh BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được minh bạch và hỗ trợ DN vượt qua khủng hoảng của dịch Covid-19, cơ quan quản lý Nhà nước cần phải quy định rõ một số nội dung như: Cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, trong đó quy định cụ thể về phần sở hữu chung - sở hữu riêng, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu sản phẩm; quy định về bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu sản phẩm; cơ chế vận hành đối với dự án BĐS du lịch... “

Về bản chất sản phẩm BĐS du lịch - nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Vì vậy, cần phải hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh BĐS không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (villa, shophouse), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)...” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

"Các bộ, ngành hiện hầu hết đều có lãnh đạo mới, chúng ta hy vọng vào việc tạo ra sự ổn định, hỗ trợ cho quá trình phục hồi kinh tế sau đại dịch và những thay đổi về pháp chế cho thị trường BĐS nói chung, trong đó có BĐS du lịch – nghỉ dưỡng." - Chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành

"Việt Nam được ghi nhận là điểm đến an toàn, chi phí du lịch phù hợp, cùng vẻ đẹp thiên nhiên phong phú. Nhưng để thu hút khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch nội địa, tạo nền tảng để vực dậy ngành du lịch và BĐS du lịch sau đại dịch, ngoài chất lượng phục vụ thì chủ đầu tư cũng nên cân nhắc việc điều chỉnh lại chính sách giá cũng như các ưu đãi để đón đầu và đáp ứng nhu cầu của các nhóm khách này." - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương Mauro Gasparotti