Bất động sản kho lạnh - cơ hội đầu tư lớn của thị trường

Kho lạnh là hệ thống có thể điều chỉnh, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm nhằm kéo dài thời gian lưu kho một số mặt hàng nhất định như thực phẩm, mỹ phẩm hay thậm chí là vắc-xin. Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: Kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), Kho đông lạnh (từ -20 tới -16 độ C) và Kho mát (từ 2 tới 4 độ C). Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng, trong khi đó, các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị. 

Theo Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu ước tính cần có 0,15 mét khối kho lạnh trên mỗi người dân thành thị. Tại Việt Nam, điển hình là lĩnh vực xuất khẩu thủy sản là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho biết: “Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30% đến 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa. Thực tế thị trường phần lớn là chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ. Do đó, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác tại đây.”

Số lượng kho lạnh ngày một tăng lên nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu.

Nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Úc xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty Cổ phần Hùng Vương xây dựng hai kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn hàng. Những doanh nghiệp khác có thể kể đến LOTTE Sea (2009) và Preferred Freezer Services (2010). 

Nguồn cung bị hạn chế một phần là do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn. Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp hai đến ba lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến sáu tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15 năm đến 20 năm khiến nguồn cung đã khan hiếm càng khan hiếm hơn.

Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Các nhà đầu tư cũng đang cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống. Liệu trong thời gian tới, phân khúc đầu tư này có "làm mưa, làm gió" tại thị trường bất động sản Phú Quốc không?

Với sự toàn cầu hóa của các ngành công nghiệp thực phẩm, các công ty hậu cần cũng đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới. “Tính đến thời điểm này chỉ mới có một số ít doanh nghiệp tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ,” bà Trang nhấn mạnh.

Để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, ngành hậu cần của Việt Nam cần vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, vẫn cần cải tiến đáng kể. Chi phí giao dịch qua biên giới, như chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.