Chuyển nhượng đất từ cá nhân sang công ty, doanh nghiệp như thế nào?

Cơ sở pháp lý quy định thủ tục chuyển nhượng đất từ cá nhân sang công ty, doanh nghiệp

Mức độ quan tâm, tìm kiếm đất nền Phú Quốc ngày càng tăng cao, nhất là sau khi có quyết định lên Thành phố. Hiện nay, pháp luật Việt Nam không thừa nhận bất kì giao dịch nào liên quan đến mua bán đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Nhà nước chỉ cho phép cá nhân thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy cơ sở pháp lý quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân sang công ty, doanh nghiệp được quy định như thế nào trong pháp luật Việt Nam?

Cơ sở pháp lý quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân sang công ty, doanh nghiệp được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn có liên quan như Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất,…

Chuyển nhượng đất là hành vi pháp lý của các chủ thể chuyển giao quyền và nghĩa vụ với đất cho chủ thể khác, chủ thể nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.

Điều kiện chuyển nhượng đất của cá nhân sang công ty

Chuyển nhượng đất của cá nhân cho tổ chức hay chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất ở, chuyển nhượng đất vườn, chuyển nhượng đất rừng sản xuất,... giữa cá nhân với cá nhân đều phải đáp ứng các điều kiện do Luật Đất đai 2013 quy định mới có thể lập hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Lưu ý: Các trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 sau đây sẽ không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hợp đồng mua bán đất giữa cá nhân và công ty

Sau khi xác định đủ điều kiện chuyển nhượng đất giữa cá nhân và công ty, 02 bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng mua bán đất nền Cửa Dương Phú Quốc tại văn phòng công chứng Phú Quốc. Hồ sơ gồm:

• Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có)
• Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp

Các loại giấy tờ riêng của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng:

- Đối với bên bán là cá nhân:

• Giấy chứng minh nhân dân/hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: CMND không quá 15 năm và Hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp);
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn);

- Đối với công ty mua đất của cá nhân

• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của người đại diện theo pháp luật của công ty
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
• Giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu
• Biên bản họp Hội đồng quản trị về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Con dấu của công ty và của giám đốc

Sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán đất, 02 bên mới đủ các văn bản, giấy tờ pháp lý để làm việc với cơ quan chức năng để chuyển nhượng QSDĐ.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực

Hồ sơ chuyển nhượng đất cá nhân cho công ty

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ cùng nhau chuẩn bị 01 bộ hồ sơ có đầy đủ các giấy tờ sau đây:

• Tờ khai thuế phi nông nghiệp, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ
• Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Hai bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
• 02 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được công chứng
• 02 bản sao công chứng CMND của bên bán, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán
• 02 bản chính Biên bản họp hội đồng quản trị về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 02 bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
• 02 bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu
• 02 bản sao công chứng chứng minh nhân dân của người đại diện theo pháp luật của công ty

Thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan thẩm quyền

Để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, cần phải thực hiện các bước sau đây:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng là căn cứ pháp lý chính được sử dụng để giải quyết tranh chấp phát sinh sau này của các bên, do đó hai bên cần thỏa thuận cụ thể các quyền và nghĩa vụ. Đồng thời hợp đồng này phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực. Người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;  Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định. Như vậy, khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân thì hợp đồng cần phải được công chứng hoặc chứng thực.

Bước 3: Nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thuế và lệ phí.

Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Một số thắc mắc về việc chuyển nhượng đất từ cá nhân sang công ty, doanh nghiệp

Doanh nghiệp có được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở của cá nhân để sử dụng vào mục đích làm trụ sở?

Hiện nay, nhiều người vẫn có những thắc mắc liên quan đến việc liệu doanh nghiệp có được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở của cá nhân để sử dụng vào mục đích làm trụ sở hay không? Để trả lời được câu hỏi này, ta cần tìm hiểu những quy định về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Doanh nghiệp được quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất ở của cá nhân để sử dụng vào mục đích làm trụ sở

>>> Tham khảo thêm:

+ Chuyển nhượng là gì? Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Những quy định của pháp luật hiện hành

Thứ nhất, Điều 167 của Luật đất đai nói rằng người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định. Như vậy, nếu thuộc các trường hợp luật định thì cá nhân sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cá nhân cần đảm bảo các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;  Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại điều 191.

Như vậy, doanh nghiệp hoàn toàn có quyền được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở của cá nhân. Vấn đề tiếp theo cần được giải quyết là trong trường hơp doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở của cá nhân thì có được quyền sử dụng vào mục đích làm trụ sở hay không?

Khi doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở của cá nhân thì có được quyền sử dụng vào mục đích làm trụ sở thì phải chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, doanh nghiệp có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Căn cứ vào Điều 57 Luật đất đai 2013 thì pháp luật chỉ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, nếu không thuộc các trường hợp này thì có thể tự do chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải xin phép. Các trường hợp phải xin phép cụ thể là:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Cả đất ở và đất làm trụ sở đều là đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên cả hai loại đất này đều không thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất nên sẽ không rơi vào trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất nói trên. Từ đó có thể suy ra rằng doanh nghiệp được quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất ở của cá nhân để sử dụng vào mục đích làm trụ sở.

>>> Xem thêm:

+ Điều kiện và Thuế phí chuyển nhượng đất phi nông nghiệp bao gồm những gì?

+ Đất phi nông nghiệp là gì? Các điều luật mới về đất phi nông nghiệp cần biết

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?

Theo Khoản 1 Điều 191 Luật đất đai năm 2013 có quy định :“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”

Do vậy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng đất từ cá nhân sang công ty, doanh nghiệp là hình thức chuyển nhượng đất khá phức tạp về mặt pháp lý lẫn thực tế trên nhiều mặt, điều này cần phối hợp chặt chẽ các bên. Các chủ thể thực hiện chuyển nhượng đất cần lưu ý về điều kiện chủ thể và các thủ tục hồ sơ để quá trình chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng. Công ty cổ phần dịch vụ tư vấn ACC tự hào là doanh nghiệp uy tín có chuyên môn cao trong lĩnh vực này hiện nay.

Hy vọng những ý kiến tư vấn trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với quý nhà đầu tư đất Phú Quốc. Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin Quý khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:

Email id.bdsphuquoc.net.vn@gmail.com hoặc

Hotline: 090.2266.769