COVID-19 có phải là sự kiện bất khả kháng để hoãn ký hợp đồng mua bán nhà đất?

Hiện nay, tình hình dịch bệnh COVID-19 ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động thường ngày của chúng ta. Có một số hoạt động phải ngưng hoạt động hoặc bị gián đoạn bởi các chủ thể phải tuân thủ theo các chỉ thị liên quan đến việc chống dịch.

Kéo theo đó, người dân không thuận tiện trong việc đi lại để thực hiện việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các văn phòng công chứng, khi trước đó trong hợp đồng đặt cọc đã ấn định ngày ký hợp đồng công chứng để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của nhau. Như vậy, dịch COVID-19 có được xem là “sự kiện bất khả kháng” hay không và các bên phải hành xử như thế nào trong việc này?

• Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Quy định mới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng chung
• Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Khái niệm và các loại thuế phải đóng

Đầu tiên, theo khái niệm tại Điều 156 Bộ luật Dân sư 2015 thì “sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Dù phát sinh sự kiện khách quan nhưng để xem là “bất khả kháng” nó cần thêm điều kiện đó là “không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”

Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ có thể nói là văn bản hạn chế hoạt động của xã hội cao nhất nhằm chống dịch, nhưng trong hạn chế đó, không hạn chế các văn phòng công chứng phải ngưng hoạt động.

COVID-19 có phải là sự kiện bất khả kháng để hoãn ký hợp đồng mua bán nhà đất?

Các văn bản của UBND cấp tỉnh của các địa phương cũng không ngăn sông cấm chợ, để không cho phép người dân giữa các nơi đi lại với nhau. Có chăng, chỉ quy định người dân từ vùng dịch phải có kết quả xét nghiệm âm tính với covid mới được đến tỉnh mình hoặc phải tiến hành cách ly tại nhà, hoặc cách ly tập trung.

Như vậy, những trường hợp người dân đang phải đi cách ly tập trung 14-21 ngày, cách ly tại nhà theo quy định chống dịch, ở trong khu vực phong tỏa khi đến nơi khác từ vùng dịch, thì không thể làm khác trái với quy định của cơ quan chức năng. Đó mới được xem là sự kiện bất khả kháng.

Và khi xuất phát sự kiện bất khả kháng thì người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự, sẽ được hưởng quy định tại khoảng 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự “bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự”. Tức là, nếu người nhận chuyển nhượng bị rơi vào các nội dung đã nêu, thì việc họ không đến ký hợp đồng đúng hạn, thì họ sẽ không bị xem là vi phạm thỏa thuận dẫn đến bị mất cọc hoặc bị phạt cọc theo thỏa thuận trước đó.

Nếu người nhận chuyển nhượng, không rơi vào các trạng thái trên (vẫn có thể đi xét nghiệm COVID-19 có kết quả âm tính để được đến văn phòng công chứng của tỉnh có bất động sản để ký hợp đồng), khi việc này có thể diễn ra trước ngày ký công chứng, thì không thể xem COVID-19 là sự kiện bất khả kháng để cho rằng mình không thể đến ký hợp đồng.

Như vậy, người dân phải làm gì để không bị ảnh hưởng đến quyền lợi của mình?

Theo tôi, ngay khi mình gặp phải sự kiện bất khả kháng, phải kịp thời thông báo bằng điện thoại, tin nhắn, email cho bên còn lại biết, mình đang bị bất khả kháng cụ thể là thời gian mình đang bị cách ly mất bao nhiêu ngày, để bên còn lại trừ số ngày đó ra để tính lại ngày ký hợp đồng.

Trường hợp vì lý do không thể thông báo (như cấp cứu do nhiễm bệnh, đi khám xong phát hiện dương tính và đưa đi cách ly luôn mà không mang theo điện thoại hoặc không có người thân mang điện thoại vào khu cách ly giúp) thì ngay sau khi mình không còn các điều kiện đó tác động, phải liên lạc ngay với bên còn lại để thông báo cho họ biết tình trạng vừa rồi của mình, kèm theo đó là giấy tờ của các cơ quan chức năng xác nhận cho việc này.

Luật dân sự luôn ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên. Vì vậy nếu vô tình một trong hai bên rơi vào hoàn cảnh khó khăn đi lại do dịch bệnh, các bên vẫn có thể thông báo cho nhau để thỏa thuận lại thời gian ký hợp đồng. Và bên còn lại, cũng cần chia sẽ việc này cho bên kia.

Trường hợp không tìm được sự thỏa thuận mới buộc phải dung đến luật. Nhưng để tránh việc lợi dụng dịch bệnh để lừa dối nhau, thì người có yêu cầu hoãn thời gian ký hợp đồng phải cung cấp bằng chứng cho bên còn lại biết mình thật sự rơi vào sự kiện bất khả kháng, bản thân cũng phải tự thu thập chứng cứ để bảo vệ mình trong trường hợp này, tránh rắc rối về sau.