Đa dạng nguồn vốn cho bất động sản

Tại họp báo thường kỳ Chính phủ tháng 5-2022 vừa diễn ra, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho hay trong hơn 2,28 triệu tỉ đồng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS), ngành NH đang kiểm soát chặt dư nợ tín dụng đầu tư vào lĩnh vực này, khoảng 785.000 tỉ đồng (chiếm 1/3).

Kiểm soát chứ không siết

Bên cạnh đó, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp (DN) BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn sau sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Báo cáo về thị trường trái phiếu DN của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tháng 4-2022 cho thấy trong tháng không có đợt phát hành trái phiếu nào ra công chúng và riêng lẻ của DN BĐS. Trong khi thời gian trước, BĐS là một trong những lĩnh vực các DN huy động nguồn vốn rất lớn qua kênh trái phiếu…

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội NH Việt Nam (VNBA), phân tích hiện có đến 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại NH là BĐS. Dù kinh doanh BĐS đang khó khăn nhưng giá nhà đất vẫn tăng liên tục, người dân có nhu cầu không mua được nhà. Do đó, các NH cũng thận trọng khi cho vay BĐS, bởi nếu thanh khoản thị trường này sụt giảm thì NH sẽ gặp khó trong thu hồi nợ. "Chưa có văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng BĐS hay nội dung nào liên quan việc không cho vay lĩnh vực BĐS. Nhưng đối với những lĩnh vực rủi ro cao như chứng khoán, BĐS, ngành NH đã có nhiều văn bản cảnh báo để kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào" - ông Hùng giải thích.

Các dự án địa ốc tại TP Thủ Đức, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Tuy nhiên, tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam vừa diễn ra ở TP HCM, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP FiinGroup, phân tích về cơ cấu vốn của các DN BĐS nhà ở niêm yết cho thấy vay NH hiện chỉ khoảng 14%, huy động từ trái phiếu 17%, khách hàng trả tiền trước 18%, còn nguồn vốn khác chiếm tới 51%. "Thực tế, nguồn vốn từ hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các DN trong ngành với nhau hoặc với người mua chiếm tỉ trọng lớn, chứ nguồn từ NH và trái phiếu không nhiều. Do đó, điều cần chú ý giám sát là các kênh huy động vốn đó" - ông Thuân nói.

Tỉ lệ đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu của các DN BĐS niêm yết có tín hiệu giảm, cùng với chỉ số bao phủ lãi vay, khả năng vay và trả nợ tương đối ổn định. "Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế. Chưa kể, NHNN kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực này, đặc biệt là kinh doanh BĐS và khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thật của người dân" - ông Nguyễn Quang Thuân nói.

Giảm rủi ro cho thị trường

Trong bối cảnh kênh trái phiếu DN và tín dụng vào BĐS giảm, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Công ty Savills Vietnam, cho rằng các DN cần tiếp cận những kênh huy động vốn khác để thay thế, như huy động vốn từ các quỹ đầu tư, hoạt động mua bán - sáp nhập, tìm vốn từ dự án liên danh nhằm đa dạng hóa nguồn vốn và giảm rủi ro cho thị trường.

Chẳng hạn, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va vừa nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Tại đại hội cổ đông của Tập đoàn Đất Xanh mới đây, lãnh đạo DN này cho biết kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi 300 triệu USD đã chốt xong với đối tác nước ngoài, hai bên đang làm các thủ tục để hoàn tất trong quý III/2022.

Một số chuyên gia kinh tế đề xuất nên cho phép thành lập tổ chức tài chính BĐS chuyên biệt như quỹ cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), chứng khoán hóa BĐS…

Để tiếp tục duy trì sự phát triển của ngành BĐS dân cư tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay, ông Nguyễn Quang Thuân đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án BĐS dân cư vì các tổ chức tín dụng, người mua trái phiếu DN ngại rủi ro do thiếu thông tin về pháp lý, sở hữu đất đai… Tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu DN. Cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt, bởi nhu cầu huy động vốn từ kênh trái phiếu DN và nhu cầu đầu tư của người dân là rất lớn.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho DN BĐS được tiếp tục tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác trên thị trường, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu DN. Cho phép các tập đoàn, DN kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh BĐS để bù đắp những khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác. 

"Vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là "bà đỡ" để thực hiện dự án. Ở thời điểm hiện tại, dòng vốn này đang bị thu hẹp nên các DN BĐS đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu DN để bù đắp thiếu hụt. Nếu cả vốn tín dụng và trái phiếu DN vào BĐS cùng bị nghẽn sẽ đứt gãy dòng vốn đầu tư, nhiều DN có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm" - ông Châu nói và cho rằng việc sửa đổi Nghị định 153 theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu DN là cần thiết, nhằm trở thành một kênh huy động vốn lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường BĐS.

Trong khi đó, các DN BĐS kiến nghị NHNN chỉ đạo NH thương mại tiếp tục cho vay đối với những chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi; cho cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, xây dựng, sửa chữa nhà ở.

Ngân hàng Nhà nước báo cáo với Quốc hội

Thống đốc NHNN Việt Nam Nguyễn Thị Hồng vừa ký báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội về một số nội dung liên quan đến nhóm vấn đề chất vấn tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV.

Báo cáo của NHNN đã đề cập việc quản lý, kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhất là cho vay chứng khoán, phát hành trái phiếu DN và BĐS. Theo báo cáo, đến cuối tháng 4-2022, tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2.288.278 tỉ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỉ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế; tỉ lệ nợ xấu là 1,62%.

NHNN cho biết đã và đang thực hiện nhiều giải pháp, như hoàn thiện hành lang pháp lý thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động NH. Bên cạnh đó, thực hiện giám sát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng dư nợ và chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực chứng khoán và BĐS để kịp thời phát hiện dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro và có biện pháp xử lý phù hợp, góp phần bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống các tổ chức tín dụng.

NHNN cũng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, chú trọng, tập trung kiểm tra các hồ sơ cấp tín dụng lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng, từ đó phát hiện các vấn đề, tồn tại, vi phạm trong hoạt động cấp tín dụng để kịp thời xử lý vi phạm, đưa ra các kiến nghị, khuyến nghị cụ thể nhằm hạn chế rủi ro của các tổ chức tín dụng trong hoạt động cấp tín dụng nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng.

Cũng theo NHNN, việc thị trường BĐS biến động mạnh, tình trạng thổi giá gây sốt ảo BĐS, đấu giá đất với giá cao bất thường... ảnh hưởng đến việc cấp tín dụng, định giá tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng. Dù tình hình cấp tín dụng cũng như chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn đang được NHNN kiểm soát ổn định nhưng theo Thống đốc NHNN, để hạn chế tác động của thị trường BĐS đối với kinh tế vĩ mô, tiền tệ, cần có các giải pháp mang tính toàn diện, đồng bộ với sự phối hợp của các bộ, ban, ngành có liên quan để lành mạnh hóa, xây dựng thị trường BĐS an toàn, bền vững.

Thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh BĐS. Cùng với đó, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn tín dụng để mua, đầu tư nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ. NHNN sẽ tiếp tục rà soát và phối hợp với các bộ, ngành liên quan để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững, đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng.

M.Chiến