Đất hỗn hợp là gì? Các vấn đề pháp lý về đất hỗn hợp nên biết

Đất hỗn hợp là gì?

Đất hỗn hợp là gì? Theo quy định của Bộ xây dựng ban hành, đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Sinh sống kết hợp với kinh doanh dịch vụ, ở kết hợp với sản xuất…  

Như vậy, quy hoạch xây dựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật. Việc quy hoạch đất tạo ra môi trường sống thích hợp cho người dân. 

Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triển tại mỗi khu đất đó.

Đất hỗn hợp có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau

Đất đai Việt Nam được phân loại thành 3 nhóm cụ thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Nhưng đất hỗn hợp không nằm trong nhóm đất nào được quy định trong Luật Đất đai 2013 nên chưa hề có quy định cụ thể cho loại đất này. Để giải quyết các vấn đề liên quan hiện người dân chỉ có thể dựa vào luật quy hoạch nói chung. 

Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?

Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất. Trong đó:

• Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng, cơ sở vật chất xã hội.
• Mục đích của việc quy hoạch đất là nhằm tạo ra môi trường sống hiện đại, thích hợp cho người dân, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa yếu tố lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng linh hoạt các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, xác định rõ chức năng xây dựng trong mỗi khu đất.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay không hề có luật cụ thể nào về việc quy hoạch đất hỗn hợp nên chủ yếu vẫn là dựa vào luật quy hoạch nói chung để giải quyết các vấn đề liên quan.

Lưu ý: Mọi người dân có thể xem bản đồ quy hoạch, hoặc lên gặp trực tiếp cơ quan Tài Nguyên - Môi Trường để có thông tin chính xác nhất về khu nhà mình đang ở có thuộc diện quy hoạch đất hỗn hợp hay các quy hoạch nào không.

Các vấn đề pháp lý có liên quan đến đất hỗn hợp

Bên cạnh tìm hiểu đất hỗn hợp là gì? thì các nhà đầu tư còn lo lắng rất nhiều về các vấn đề pháp lý liên quan đến đất hỗn hợp bởi không ít nhà đầu tư khi tiến hành mua bán đất hỗn hợp tại Phú Quốc gặp rủi ro khi giao dịch loại đất này. Dưới đây sẽ giải đáp tất cả thắc mắc.

Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không?

Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. 

Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân. Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm. 

Tùy từng trường hợp đất xây dựng được cấp giấy phép xây dựng

Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:

• Đối với khu vực chiếm 50% đất hỗn hợp

Cấu trúc chức năng chính là nhà ở chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của khu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.

• Đối với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp

Cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời. Chúng không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.

• Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích 

Khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng nhà ở, đất ở không đảm bảo cuộc sống người dân. Lúc này, người dân sẽ được cấp phép xây dựng sau khi Sở và các địa phương tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. 

>>> Tìm hiểu thêm: Đất tái định cư là gì?

Đất quy hoạch hỗn hợp có được chuyển nhượng, mua bán không?

Thực tế có rất nhiều hộ dân sau khi mua đất mới biết rằng mình đang sở hữu đất hỗn hợp.  Căn cứ vào điều 49 của Bộ luật Đất đai năm 2013, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng cho đưa ra kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Người sử dụng sẽ được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định Pháp luật là thừa kế và chuyển nhượng. 

Đối với trường hợp, cơ quan chức năng có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất sẽ phải chuyển mục đích và tiến hành thu hồi đất theo kế hoạch được thực hiện các quyền của người sử dụng đất đai.  

Tuy nhiên, họ sẽ không được xây dựng công trình, nhà ở mới, trồng cây xanh lâu năm,… Ngoài ra, loại đất quy hoạch hỗn hợp khi có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, sẽ được bồi thường khi bị thu hồi.

Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 quy định rõ:

Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.

Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép

Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên thổ cư được. Thế nhưng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Cụ thể, người sở hữu đất hỗn hợp cần liên hệ với Phòng Tài Nguyên và Môi Trường ở địa phương để biết kế hoạch sử dụng đất, từ đó tìm ra phương án phù hợp nhất với tài sản của mình.

Đất hỗn hợp có được bồi thường khi bị thu hồi không?

Điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:

Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo đó, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp nếu có đầy đủ Giấy chứng nhận hợp lệ thì vẫn được hưởng bồi thường theo đúng Luật đền bù đất đai mới nhất khi tài sản đất bị Nhà nước thu hồi.

Đất hỗn hợp bị thu hồi sẽ được bồi thường theo Luật đền bù đất mới nhất

Có nên mua đất hỗn hợp không?

Tùy vào mục đích sử dụng và điều kiện tài chính của từng người để quyết định xem có nên mua đất hỗn hợp hay không? Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay đất hỗn hợp có thể thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ.

Hơn thế nữa, Sở quy hoạch - kiến trúc cũng khẳng định đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết và đảm bảo quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi cũng sẽ bồi thường theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mà quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Thêm một ưu điểm nữa của đất hỗn hợp đó chính là giá bán đất khá rẻ, rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn, đó chính là cơ hội để người mua có thể mua được đất với giá rẻ.

Tuy nhiên, đất hỗn hợp là đất quy hoạch, một số quyết định đưa ra đôi khi vẫn còn gây khó khăn cho người dân. Các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép đến nay vẫn còn rắc rối, nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp tạm. Đối với người có nhu cầu mua để ở lâu dài thì nên suy nghĩ kĩ về việc có nên mua đất hỗn hợp hay không.

Trên đây là toàn bộ các thông tin có liên quan đến đất hỗn hợp gồm khái niệm đất hỗn hợp là gì? Các vấn đề pháp lý của đất hỗn hợp như đất hỗn hợp lên thổ cư được không? Đất hỗn hợp có được bồi thường khi quy hoạch không… Hi vọng với những thông tin vừa nêu Bds Phú Quốc đã góp phần hỗ trợ và giải đáp được thắc mắc của nhiều người.