Đất nông nghiệp là gì? Giải đáp 1 số câu hỏi về đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là gì? Đây là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp.

Đất nông nghiệp là đất được dùng cho sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông lâm nghiệp, thủy hải sản.

Theo điều 10 thuộc Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng. Đất nông nghiệp sẽ gồm các nhóm chính sau:

• Đất trồng cây hàng năm: gồm có đất trồng lúa và trồng các loại cây khác. Ở đây, đất trồng lúa nước cùng các loại cây hoa màu ngắn ngày khác như khoai, ngô, hoa, mía,… là chủ yếu.
• Đất trồng cây lâu năm: gồm đất trồng các loại cây sinh trưởng trong thời gian trên 1 năm, có thể là cây thân gỗ như phi lao, bạch đàn hoặc cây ăn quả như nhãn, vải, mít, chôm chôm,…
• Đất chăn nuôi: là đất nông nghiệp được sử dụng phục vụ chăn nuôi gia súc, gia cầm, cùng với đó là đất để trồng cỏ phục vụ hoạt động chăn nuôi đó.
• Đất rừng phòng hộ: là loại đất được sử dụng nhằm mục đích bảo vệ môi trường đất, nước, chống thiên tai, xói mòn, sạt lở. Đất rừng phòng hộ sẽ được giao cho các tổ chức và các hộ gia đình để họ thực hiện chủ trương phòng hộ.
• Đất rừng sản xuất: Đây là loại đất nông nghiệp vô cùng quan trọng, cụ thể là đất rừng tự nhiên, được bảo vệ và chăm sóc đặc biệt.
• Đất rừng đặc dụng: là loại đất nông nghiệp được sử dụng nhằm mục đích phục vụ hoạt động nghiên cứu khoa học, bảo tồn thiên nhiên và cân bằng sinh thái.
• Đất nuôi trồng thủy, hải sản và làm muối: là loại đất nông nghiệp dùng để nuôi trồng thủy sản, hải sản và làm muối. Cụ thể là hồ, ao, sông, ngòi, các vùng đất được cải tạo cho việc nuôi trồng thủy sản, hải sản. Loại đất này khá đặc thù ở Việt Nam nhờ lợi thế đường bờ biển dài, dễ dàng làm muối.
• Đất nông nghiệp khác: Loại đất này được dùng để xây nhà kính và một số loại hình phục vụ trồng trọt, nuôi trồng thủy sản, hải sản, ươm cây giống, nuôi con giống,…

Ký hiệu đất nông nghiệp

Về ký hiệu của đất nông nghiệp, chúng ta sẽ phải dựa vào những thông tin đã được nêu cụ thể trong Thông tư 25/2015/TT-BTNMT. Trong thông tư này, với mỗi nhóm đất nông nghiệp khác nhau sẽ có các loại mã đi kèm khác nhau. Đây là quy định rõ ràng, giúp cho việc đo đạc trên bản đồ địa chính được dễ dàng hơn. 

Ví dụ, đất rừng phòng hộ sẽ là RPH, đất làm muối sẽ là LMU, đất nuôi trồng thủy sản là NTS, Đất rừng đặc dụng: RDD, Đất chuyên trồng lúa nước: LUC, Đất trồng lúa nước còn lại: LUK…

Một số câu hỏi về đất nông nghiệp

Sau khi đã tìm hiểu các nhóm đất nông nghiệp cũng như khái niệm đất nông nghiệp là gì chúng ta sẽ cùng đi giải đáp thắc mắc cho một vài câu hỏi phổ biến. Đây đều là những câu hỏi gây ra nhiều tranh cãi trong cộng đồng.

Tất cả mọi người đều mong muốn đi tìm đáp án, câu trả lời cho những câu hỏi về việc mua bán đất nông nghiệp tại Phú Quốc này. Cụ thể, bài viết sẽ giải đáp như sau:

Đất nông nghiệp có bị tính thuế không?

Đây là một câu hỏi thường gặp, đặc biệt là đối với những người mới mua đất nông nghiệp để canh tác hoặc trồng trọt. Cụ thể, trên thực tế người sử dụng đất nông nghiệp cần phải đóng thuế hàng năm. Đây được xem là một loại thuế gián thu và chỉ thu trên chủ sở hữu miếng đất nông nghiệp đó. Tùy vào diện tích miếng đất cũng như thuế suất thuế đất nông nghiệp mà người sở hữu phải nộp cho cơ quan quản lý thuế. 

Loại thuế này sẽ được thu định kỳ hàng năm. Tuy nhiên, trong những năm trở lại đây, kể từ 2017, thuế đất nông nghiệp không đánh trên người sử dụng đất mà chỉ đánh lên người sở hữu đất. Vì thế, người dùng đất, thuê đất để canh tác, trồng trọt cần tìm hiểu rõ những thông tư, nghị định về vấn đề này.

Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở không?

Trên thực tế, câu trả lời là hoàn toàn có thể. Người sở hữu đất nông nghiệp hoàn toàn có quyền chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà và các mục đích xây dựng khác. Tuy vậy, người chủ sở hữu cần phải đảm bảo những yếu tố sau:

• Điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư: trước tiên cần tìm hiểu thật rõ những thông tin về điều kiện chuyển đổi đất, cụ thể người sở hữu đất nông nghiệp chỉ được quyền chuyển đổi khi đất đó là 1 trong các nhóm đất nông nghiệp kể trên. Ngoài ra, còn phải đảm bảo hoàn thành đầy đủ giấy tờ, có giấy sở hữu đất….
• Thủ tục, hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Đây là yếu tố quyết định bạn có thể chuyển đất nông nghiệp thành đất ở hay không.

Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở nếu như được sự phê duyệt của chính quyền địa phương có thẩm quyền

Mua bán đất nông nghiệp có thực sự hợp pháp không?

Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp tại Phú Quốc phải thỏa mãn những điều kiện sau:

• Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 179 Luật đất đai 2013:

"Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật....".

• Thứ hai, đối với bên nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013:

“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

• Thứ ba, hai bên cũng cần tuân thủ quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

2. Đất trồng cây lâu năm:

a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.

6. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.

7. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền."

>>> Tham khảo thêm: Đất liền kề là gì?

Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở như thế nào?

Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành thì đất ở là đất phi nông nghiệp. Do đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thủ tục xin phép thực hiện theo các bước sau đây:

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Phú Quốc để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế

**Số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định trên đồng thời áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở.

**Thời hạn nộp tiền sử dụng đất

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.
• Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.
• Quá thời hạn trên, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  -  xã hội khó khăn.

Trên đây là một số lưu ý về khái niệm đất nông nghiệp là gì, các loại đất nông nghiệp và những thắc mắc liên quan đến đất nông nghiệp. Hy vọng những thông tin BDS Phú Quốc mang đến sẽ hữu ích với bạn. Nhà đầu tư có thể tham khảo các tin mua bán đất nông nghiệp Phú Quốc trên bdsphuquoc.net.vn luôn được cập nhật thường xuyên để dễ dàng chọn lựa được đất phù hợp.