Đất quy hoạch là gì? Các trường hợp được mua bán đất quy hoạch

Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Khái niệm đất quy hoạch được quy định tại khoản 2 và 3 Điều 3 của Bộ luật Đất đai năm 2013

Khoản 2, khoản 3, Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như: Quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch?

Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.

• Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất)

Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.

Kiểm tra đất Phú Quốc có nằm trong diện quy hoạch trước khi mua 

• Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch

Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.

• Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chính xác cho mình. Và để chắc chắn xác thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng.

Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương. Có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.

>>> Có thể bạn quan tâm: Đất thổ canh là gì?

Các trường hợp được mua bán đất quy hoạch

Để chuyển nhượng đất trong diện quy hoạch cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

• Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bạn hoàn toàn được quyền mua bán. Cũng như tặng cho, thừa kế. Chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

• Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch đưa ra và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Trong trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo. Sửa chữa nhà ở. Công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, đối với trường hợp này bạn vẫn có thể tiến hành mua “BÁN”. Sang nhượng đất trong quy hoạch cho tới khi có quyết định thu hồi đất. Hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra. Và sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….

Bản đồ kế hoạch sử dụng đất Phú Quốc 2021

Điều kiện để mua bán đất quy hoạch

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán.

Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền bán đất khi: Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất không có tranh chấp;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Đất dính quy hoạch bao lâu sẽ bị thu hồi?

Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ: Phần đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó.

Trong trường hợp cơ quan điều chỉnh không tiến hành thì người sử dụng có thể tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.

Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không?

Đối với trường hợp đất quy hoạch có đầy đủ điều kiện theo quy định ở điều 188 về việc chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… Thì người sở hữu đất quy hoạch cần phải đáp ứng một số điều kiện dưới đây:

• Sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai;
• Đất đai không đang trong quá trình tranh chấp căng thẳng;
• Đất đai không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án;
• Đất đai còn trong thời hạn sử dụng.

Đối với trường hợp đất quy hoạch chưa có quyết định của Nhà nước về công việc thu hồi, chủ sở hữu sẽ có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng các điều kiện trên. Khi mua đất thuộc diện quy hoạch có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất bị thu hồi, người sở hữu sẽ được bồi thường theo quy định. Bên cạnh đó, các yêu cầu hoàn tiền hoặc khởi kiện đều không được đáp ứng.

Đất quy hoạch có sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai được quyền chuyển nhượng

Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ hay không?

Phần lớn trường hợp đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hiện không được cấp sổ đỏ. Nếu mục đích sử dụng của địa phương trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, nhiều trường hợp đất nằm trong quy hoạch được cấp sổ đỏ. Bởi theo Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ tại Điều 49; Theo đó trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất không chỉ được tiếp tục sử dụng, mà còn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:

• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
• Cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…

Như vậy, tùy từng trường hợp quy hoạch đất và chính sách địa phương mà câu trả lời cho đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không là khác nhau. 

Xây nhà trên đất quy hoạch treo có sao không?

Đất quy hoạch treo được hiểu là đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Dựa theo trường hợp 02 có thể mua bán đất quy hoạch ở trên mà chúng tôi đã phân tích, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình bao gồm cả quyền chuyển nhượng sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch. 

Người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền với đất quy hoạch treo đó là không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trong trường hợp người sử dụng đất quy hoạch treo có nhu cầu tu bổ, sửa chữa cũng như cải tạo công trình trên đất quy hoạch treo cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Do đất quy hoạch có thể bị thay đổi trong tương lai, nên việc mua đất quy hoạch ở Phú Quốc sẽ tồn tại nhiều rủi ro, nhưng cũng có nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Vì vậy khi mua đất mọi người phải tìm hiểu kỹ và xác định được mục đích mua đất để có thể đưa ra một sự lựa chọn đúng đắn nhất.

Nếu các nhà đầu tư có những khó khăn/thắc mắc liên quan đến quy hoạch đất Phú Quốc hay các vấn đề liên quan đến việc mua bán đất quy hoạch ở Phú Quốc thì hãy liên hệ ngay qua HOTLINE để được tư vấn. Xin cảm ơn.