Đất tái định cư là gì? Quy định về đất theo Pháp luật hiện hành

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là đất Nhà nước cấp cho người dân để bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống. Xét về pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới. 

Đất tái định cư hợp pháp là đất có đủ quyền sở hữu để cấp cho chủ mới

Đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, chủ sở hữu mới có quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác. Quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013.

>>> Có thể bạn quan tâm: Đất quy hoạch là gì?

Diện tích đất tái định cư được xác định như thế nào?

Từ định nghĩa đất tái định cư là gì, nhiều người không khỏi thắc mắc cơ quan chức năng dựa trên tiêu chí nào để xác định diện tích đất bồi thường, nếu có sự chênh lệch về giá trị giữa đất bị thu hồi và đất tái định cư được bồi thường thì phải làm sao? Giải đáp thắc mắc này, Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định rõ: Nếu địa phương đó có quỹ đất để hỗ trợ tái định cư thì khi thu hồi đất, người dân sẽ được bồi thường bằng đất ở. Diện tích đất ở bồi thường không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương. 

Trường hợp địa phương không có quỹ đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi (do UBND cấp tỉnh quyết định) tại thời điểm quyết định thu hồi đất.  

Lưu ý, nếu phần đất mà hộ người dân được bố trí tái định cư có giá trị lớn hơn so với phần đất ở trước kia bị thu hồi, thì họ sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch về giá giữa hai phần đất cũ và đất mới đang ở hiện tại.

Các trường hợp được cấp đất tái định cư

Bên cạnh khái niệm đất tái định cư là gì, cần nắm rõ các trường hợp người dân được hỗ trợ đất hoặc nhà ở tái định cư. Các trường hợp này đã được quy định rõ trong Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

Trường hợp 1

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi bị Nhà nước thu hồi đất mà có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì được bồi thường bằng đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu đáp ứng được các điều kiện dưới đây:

• Bị thu hồi hết đất ở;
• Diện tích đất thổ cư còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn bị thu hồi đất ở.

Lưu ý: Nếu cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng nhà hoặc bằng đất ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Theo luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân có đất khi nhà nước thu hồi

Trường hợp 2

Nhiều hộ gia đình đồng sở hữu, có chung quyền sử dụng 01 thửa đất thuộc khu đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ nhà ở, đất ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định cấp mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Trường hợp 3

Cá nhân hoặc hộ gia đình nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác thuộc địa bàn xã, phường, thị đất nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư.

Trường hợp 4

Cá nhân hoặc hộ gia đình được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức nhà ở, đất ở tái định cư trong trường hợp:

• Đất thuộc khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
• Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lút, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng người dân.

>>> Tìm hiểu thêm: Mua đất tái định cư vị trí đẹp tại Phú Quốc

Điều kiện để được đền bù đất tái định cư khi thu hồi đất

• Đất bị thu hồi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật, đất bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để người dân sinh sống. Chủ nhà cũng không còn đất hay nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi. 
• Đất ở bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn; chủ thửa đất đó lại không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Đất ở bị thu hồi nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường nghiêm trọng hoặc có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi các hiện tượng thiên tai khác đe dọa đến tính mạng con người.

Lưu ý, trường hợp thửa đất bị thu hồi có nhiều hộ gia đình cùng chung quyền sử dụng thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ đất/nhà ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức hỗ trợ tái định cư cho từng hộ gia đình. 

Hộ gia đình được cấp đất tái định cư, sổ đỏ ghi tên ai?

Căn cứ Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, sổ đỏ sẽ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, trường hợp hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì sổ đỏ sẽ đứng tên người có quyền sử dụng đất theo quyết định giao đất tái định cư của cơ quan có thẩm quyền. 

Khi đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ thì về mặt pháp lý, người dân có đầy đủ quyền sở hữu, định đoạt đối với thửa đất đó, bao gồm cả việc tách sổ đỏ nếu đảm bảo được các điều kiện về việc tách thửa theo Luật Đất đai 2013. Cụ thể: 

• Người làm đơn yêu cầu tách sổ đỏ phải là chủ sở hữu của thửa đất tái định cư đó.
• Thỏa mãn điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của địa phương nơi có đất.
• Các điều kiện khác nhằm đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương. Ví dụ như điều kiện về chiều rộng mặt tiền/chiều sâu của thửa đất so với chỉ giới xây dựng...

Trường hợp đất tái định cư còn trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ thì người dân sẽ được cấp các loại giấy tờ khác như: Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình/ cá nhân có đất bị thu hồi, biên bản bốc thăm nền tái định cư (số lô nền, diện tích, vị trí…), biên bản bàn giao đất tái định cư ngoài thực địa, quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc giao đất tái định cư cho người bị thu hồi đất...

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Do được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy loại đất tái định cư có thể được tách sổ đỏ nếu nó đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục xin tách sổ đỏ...

Đất tái định cư vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên người sở hữu vẫn có những quyền lợi hợp pháp như các loại đất khác.

Đối với trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ có thể có các loại giấy tờ dưới đây thì vẫn có thể tách sổ, sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp.

• Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
• Biên bản bốc thăm nền tái định cư.
• Biên bản bàn giao nền tái định cư ngoài thực địa.
• Quyết định về việc giao nền tái định cư.

Đất tái định cư có nên mua hay không?

Đối với mua bán đất tái định cư đã có sổ đỏ

Trường hợp đất tái định cư được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán đất. Trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất đó vẫn có thể tách sổ, sang tên, bán, thế chấp,…

Đối với mua bán đất tái định cư không có sổ đỏ

Đối với trường hợp này thì giao dịch thực hiện khá rườm rà phức tạp. Các hợp đồng bên bán và bên mua phải thực hiện là:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.
• Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng này nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng. Theo hợp đồng thì bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư. Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này phải được công chứng.

Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Qua bài viết trên đây chúng ta đã tìm hiểu khái niệm đất tái định cư là gì, các quy định, lưu ý liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng đất tái định cư. Cùng với các bài viết khác trên Bdsphuquoc.net.vn hy vọng bạn đọc sẽ có thêm những thông tin cần thiết trước khi quyết định mua bán loại hình bất động sản Phú Quốc này.