Đất TMD là gì? Quy định về quy hoạch đất thương mại dịch vụ mới nhất

 Mời các bạn theo dõi bài viết sau đây của Bdsphuquoc.net.vn để nắm rõ nội dung chi tiết.

Đất thương mại dịch vụ TMD là gì?

Đất thương mại dịch vụ là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng nhằm mục đích xây dựng các cơ sở hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng các công trình khác nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013.

Đất thương mại dịch vụ thường không quá lớn và có cơ sở hạ tầng, giao thông phát triển

Đất thương mại dịch vụ được quy định là một trong những loại đất được pháp luật thừa nhận, hiện nay trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, cùng định hướng phát triển ngành dịch vụ du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng được hình thành và phát triển. Theo đó diện tích của loại hình đất thương mại dịch vụ ngày càng tăng tương ứng với nhà đầu tư ngày càng nhiều. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như để đảm bảo tính hợp pháp của các thủ tục liên quan đến đất thương mại dịch vụ thì chúng ta cần nắm rõ những quy định của pháp luật tại thời điểm hiện nay.

>>> Bạn có thể quan tâm: Đất trồng cây lâu năm CLN là gì?

Đặc điểm của đất thương mại dịch vụ

Thứ nhất, diện tích đất dịch vụ không lớn, chỉ khoảng 40-50m2, nhưng có vị trí đẹp. Ngoài ra, những lô đất này thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng rồi mới bàn giao. Do vậy, đường xá giao thông, cơ sở hạ tầng được đồng bộ, phát triển rất thuận lợi.

Thứ hai, nó thường nằm gần các khu đô thị. Do mục đích bồi thường giúp cá nhân, hộ gia đình có thể chuyển đổi nghề nghiệp, gia tăng thu nhập nên những mảnh đất dịch vụ thường có vị trí rất thuận lợi để kinh doanh dịch vụ.

Thứ ba, đất được quy hoạch ở những vị trí đẹp nhưng giá chỉ bằng một nửa so với đất dự án.

Thứ tư, cá nhân hoặc hộ gia đình được giao sử dụng đất thương mại dịch vụ không cần nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, đất được cấp lâu dài và có thể sẽ được cấp giấy CNQSDĐ và được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh. Điều này cũng đã được quy định tại Khoản 4, Điều 125 Luật Đất đai 2013.

Các loại đất thương mại dịch vụ

Có thể phân loại đất thương mại dịch vụ thành 2 loại, bao gồm:

• Đất thuộc quỹ đất cộng đồng, đấu thầu ở những khu vực công cộng như: chợ, bến xe,...
• Đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp

Bên cạnh đất thương mại, dịch vụ là gì, cần nắm được khái niệm đất dịch vụ 5% - 7% - 10%. Đây là các tỉ lệ bồi thường hoặc giao đất theo diện tích đất nông nghiệp bị bị hồi. Trong Luật đất đai, không có khái niệm về đất dịch vụ 5%, đất dịch vụ 10%,.. mà chỉ phân loại thành đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Tuy nhiên, có thể hiện đất thương mại dịch vụ 10% nghĩa là cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ được đền bù bằng 10% diện tích đất bị thu hồi theo quy định ở từng địa phương.

Còn với đất dịch vụ 5%, 7%,... thì theo quy định tại Điều 132, Luật đất đai 2013, mỗi địa phương sẽ được lập quỹ đất nông nghiệp phục vụ cho công ích là bằng hoặc trên 5% tùy theo quỹ đất của phường, xã, thị trấn.

Các nhà đầu tư đang đổ xô đi mua đất thương mại dịch vụ TMD ở Phú Quốc

Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Được quy định tại các Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai 2013 cụ thể, người sử dụng đất thương mại dịch vụ sẽ được các quyền sau đây:

• Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác;
• Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
• Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;
• Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

• Phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định khác;
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính;
• Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề; 
• Giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.
• Khi tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan;

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

Thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay được phân thành hai hình thức là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất có thời hạn, trong đó đất thương mại dịch vụ được xác định là đất có thời hạn sử dụng nhất định.

Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Tuy nhiên các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.

Quy định về quy hoạch đất thương mại dịch vụ mới nhất

Đất thương mại dịch vụ thực chất là những lô đất được Nhà nước sử dụng để đền bù cho những hộ dân, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp hiện đang sử dụng để phục vụ mục đích khác. 

Để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước đã quy định rõ ràng về quy hoạch đất thương mại dịch. Cùng tìm hiểu kỹ qua những câu hỏi dưới đây: 

Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ? 

Về mặt pháp lý, đất nông nghiệp là đất Nhà nước bàn giao, bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30%. Loại đất này thường được bàn giao sử dụng trong thời gian dài lên tới 50 năm. Tuy nhiên chưa có sổ đỏ và người sử dụng không thể chuyển nhượng do không có giấy tờ pháp lý đầy đủ. 

Đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp có thể được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định. 

Đất thương mại có thể được cấp sổ đỏ nếu đảm bảo đúng quy định

Có được mua bán đất thương mại, dịch vụ?

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt định cư ở nước ngoài nếu sử dụng đất thương mại, dịch vụ được thực hiện quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,…

Như vậy, theo nguyên tắc chung, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ hoàn toàn có thể tiến hành mua bán. Tuy nhiên, trong một số trường hợp quyền chuyển nhượng sử dụng có thể bị hạn chế. Cụ thể: 

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác; 
• Người nước ngoài được chuyển nhượng do việc sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác hoặc từ thừa kế, nhận tặng cho;
• Các tổ chức kinh tế có thể chuyển nhượng quyền sử dụng khi nguồn gốc đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn. 

Có thể xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ được không?

Đất thương mại, dịch vụ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng tương tự như đất ở. Đồng thời, đây là loại đất được xác định là đất ở kết hợp kinh doanh nên có thể xây nhà ở. Ngoài ra, pháp luật hiện chưa có quy định, điều luật nào cấm xây nhà trên đất thương mại nên người sở hữu hoàn toàn có thể xây nhà ở kiên cố. 

Tuy nhiên, để được xây nhà, người sở hữu phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định về cấp phép xây dựng. 

Do đất thương mại, dịch vụ không được xây dựng nhà ở nên khi mua đất thì người mua cần lưu ý về mục đích sử dụng đất (vì chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền - Không phải lúc nào cũng được phép chuyển).

Đất thương mại dịch vụ có thể xây nhà ở nếu được cơ quan cấp phép xây dựng

Điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm nguồn gốc ban đầu là đất nông nghiệp; đất thương mại dịch vụ không thu tiền sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc trong trường hợp đất xây dựng các công trình sự nghiệp, các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng nhằm kinh doanh, đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ

• Thửa đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ phải không được vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do thu hồi đất;
• Đất phải được xác định là không có tranh chấp với các bất động sản liền kề hoặc bất cứ một tranh chấp gì liên quan đến quyền sử dụng;
• Phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất và phù hợp với hạn mức công nhận đất thương mại dịch vụ tại địa phương.
• Đồng thời phải đảm bảo về diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất này theo quy định 

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ và tiếp nhận

Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Sau khi nộp hồ sơ, người tiếp nhận tiến hành trao cho người yêu cầu Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn.

Bước 3: Thẩm tra hồ sơ

Trách nhiệm thẩm tra hồ sơ thuộc về cơ quan tài nguyên và môi trường, nội dung thẩm tra bao gồm: xác minh về mặt thực địa của thửa đất, xác minh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất;

Bước 4: Thông báo nghĩa vụ tài chính phải thực hiện của người sử dụng đất, sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ này người sử dụng đất nộp lại giấy tờ chứng minh cho cơ quan tài nguyên môi trường;

Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phòng tài nguyên môi trường làm văn bản đề trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký tên xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích;

Tiến hành cập nhật thông tin, thay đổi cơ sở dữ liệu về đất đai trên phương tiện lưu trữ đồng thời thay đổi thông tin trong hồ sơ địa chính do mình quản lý. 

Bước 6: Trả kết quả

Tiến hành trả kết quả cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ những thông tin đất thương mại dịch vụ TMD cùng quy định quy hoạch về loại đất này để bạn tham khảo, tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư mua đất thương mại dịch vụ tại Phú Quốc lâu dài.  Với những chia sẻ trên mong rằng có thể giúp người mua có thêm những kiến thức nhà đất hữu ích đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mình.