Đất trang trại là gì? Quy định về sử dụng đất trang trại 2021

Đất trang trại là gì?

Đất trang trại hay đất nông trang, nông trại, đất nhà vườn là đất có diện tích lớn và nối liền nhiều khu đất tạo thành diện tích tương đối rộng lớn tùy theo mô hình quy mô kinh doanh mà có thể có tổng diện tích khác nhau, phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp như: sản xuất lương thực, thực phẩm, chăn bò, chăn ngựa, chăn cừu, nuôi gà, dê, heo, nuôi trồng thuỷ sản, biển, sản xuất sợi, đay, bông…

Theo quy định của pháp luật thì đất trang trại là gì? Pháp luật không có khái niệm dành riêng cho đất trang trại mà thực chất về cơ sở pháp lý loại đất trang trại, nông trại chính là đất sử dụng cho kinh tế trang trại: sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp. Đất sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế trang trại này được nhà nước khuyến khích mở rộng, phát triển, tăng cường các hoạt động khai thác, nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong.

Mua bán đất trang trại tại Phú Quốc đang là một kênh đầu tư bất động sản mới được nhiều người quan tâm và dần trở nên phổ biến

Các loại đất trang trại

Thực chất đất trang trại hay đất sử dụng cho kinh tế trang trại là một loại đất trong nhóm đất nông nghiệp được quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 như:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Hiện nay, đất trang trại thường được sử dụng để trồng cỏ, ruộng, vườn, ao, chuồng để sản xuất kinh doanh hoạch làm kinh tế trang trại kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng hay làm ngơi nghỉ dưỡng cuối tuần.

Quy định về sử dụng đất trang trại 2021

Quy định về đất trang trại hay đất sử dụng cho kinh tế trang trại hiện nay đang tuân thủ theo quy định theo Luật Đất đai 2013 với những quy chế khuyến khích chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất trang trại. Dưới đây là một số các quy định đất làm trang trại bao gồm đối tượng sử dụng đất trang trại, quy định mua bán đất trang trại, quy định về sử dụng đất trang trại cơ bản giúp những ai đang sở hữu hay muốn chuyển đổi, mua đất trang trại tại Phú Quốc lưu ý đảm bảo có được mô hình kinh tế tốt, đảm bảo quyền lợi khi sử dụng, giao dịch mua bán.

Đối tượng sử dụng đất trang trại

Theo khoản 2 Điều 142 Luật đất đai 2013:

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013;
• Đất do Nhà nước cho thuê;
• Đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho;
• Đất do nhận khoán của tổ chức; đất do hộ gia đình, cá nhân góp.

Như vậy để sở hữu đất trang trại thì người sử dụng sẽ cần phải có quyền sử dụng các nhóm đất trên.

Quyền sử dụng đất trang trại

- Các cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất trang trại được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo quy định pháp luật

- Các trường hợp sau đây cá nhân và hội gia đình được phép tiếp tục sử dụng đất làm kinh tế trang trại (phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp):

• Đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, ngư nghiệp, hoặc làm muối quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật đất đai được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này;
• Đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này;
• Đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho cá nhân hoặc hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, ngư nghiệp, hoặc làm muối khi hết thời hạn được giao phải chuyển sang thuê đất.

- Nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại nhằm chiếm đất, tích trữ đất không vì mục đích sản xuất.

Đất sử dụng phát triển kinh tế trang trại nên Nhà nước có rất nhiều ưu đãi vì vậy nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để bao chiếm, tích tụ đất đai không vì mục đích sản xuất. Với quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013, đưa ra những quy định cơ bản đối với đất phát triển kinh tế, vì vậy các chủ thể cần nắm được để bảo vệ quyền và lợi ích của mình khi sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế trang trại.

Đất trang trạng có quy mô lớn

Quyền chuyển mục đích sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển mục đích sử dụng các loại đất theo quy định của pháp luật.

Quy định về xây dựng trên đất trang trại

Đất trang trại là đất nông nghiệp và việc xây dựng các công trình trên đất trang trại bị hạn chế. Điều 10 Luật đất đai quy định nhóm đất nông nghiệp trong đó có một số loại đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác… với mục đích phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi, trồng trọt, nuôi trồng, học tập và nghiên cứu thí nghiệm, ươm giống cây, con…

Do vậy, các quy định xây nhà trên đất trang trại sẽ là công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp chứ không phải nhà ở kiên cố phục vụ cho con người như nhà ở.

Nếu vi phạm quy định xây nhà trên đất trang trại dạng công trình kiên cố thì bạn có thể vi phạm: trật tự xây dựng và sử dụng đất không mục đích và tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai hay tệ hơn đó là buộc phá dỡ công trình vi phạm hay thu hồi đất. Do đó, luôn cần nắm rõ quy định sử dụng đất trang trại để tránh vướng phải rắc rối về pháp lý.

Điều kiện, thủ tục xin cấp đất làm trang trại

Điều kiện để được cấp đất làm trang trại

- Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải:

• Đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long phải có diện tích tối thiểu là 3,1ha. 
• Các tỉnh còn lại phải có diện tích tối thiểu 2,1 ha.
• Có giá trị sản lượng hàng hóa đạt 700 triệu đồng/năm.

- Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa trên 01 tỷ đồng/năm.

- Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích ít nhất 31 ha và giá trị sản lượng hàng hóa bình quân đạt trên 500 triệu đồng/năm.

Thủ tục xin cấp đất dự án làm trang trại

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn xin đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại (theo mẫu).
• Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Báo cáo tóm tắt ngắn gọn về loại hình trang trại, quy mô, kết quả của đầu tư và tình hình sản xuất kinh doanh của trang trại, có việc xác nhận của UBND xã nơi trang trại đang hoạt động.
• Bản sao công chứng CMND/CCCD, kèm ảnh 3 x 4 của chủ trang trại.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại phòng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cấp huyện.

Bước 3: Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tiến hành kiểm tra, thẩm định hồ sơ, trình lên UBND cấp huyện để đưa ra quyết định cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại cho bên nộp hồ sơ.

Bước 4: Sau khi hoàn tất, chủ trang trại tiến hành việc nhận Giấy chứng nhận kinh tế trang trại tại Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Trong trường hợp nhận thay, phải trình được giấy ủy quyền.

>>> Bạn có biết: Đất dự án là gì?

Điều kiện, thủ tục mua bán đất trang trại

Sử dụng đất làm trang trại đúng mục đích và tăng cường hiệu quả

Điều kiện mua bán đất trang trại

Để có thể mua bán chuyển nhượng đất trang trại thì người mua và người bán hay người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đất trang trại cần lưu ý đảm bảo các điều kiện được quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 sau:

• Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất chuyển nhượng, mua bán là đất không có tranh chấp.
• Đất chuyển nhượng, mua bán phải còn thời hạn sử dụng

Điều kiện người mua và bán đất trang trại

Đất trang trại là loại đất phục vụ cho phát triển kinh tế trang trại và cũng là đất nông nghiệp vì vậy mà việc chuyển nhượng, mua bán đất trang trại sẽ phải đảm bảo điều kiện riêng về đối tượng mua, nhận chuyển nhượng hạn chế. Cụ thể khoản 3 Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất đó là:

“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”

Thêm vào đó, Điều b khoản 1 điều 179 Luật đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là chỉ được chuyển đổi trong cùng 1 xã, phường, thị trấn với gia đình và cá nhân khác.

Như vậy theo quy định của pháp luật cá nhân hộ gia đình chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trang trại khi trực tiếp sản xuất và đất nhận chuyển nhượng phải trong cùng một xã, phường, thị trấn.

Điều kiện hạn mức nhận chuyển nhượng đất trang trại

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại Điều 130 và khoản 2 Điều 129 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp làm kinh tế trang trại không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp tương ứng với từng loại đất.

Trong đó hạn mức đất sử dụng cho kinh tế trang trại là đất trồng cây lâu năm có hạn mức tối đa là 10ha nếu ở đồng bằng, 30ha ở trung du, miền núi. Như vậy với đất trồng cây lâu nằm thì hạn mức nhận chuyển nhượng tối đa là 100 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và 300 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Thủ tục mua bán đất trang trại

Khi người mua bán đất trang trại và đất bán đảm bảo điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng sẽ cần thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, đăng ký biến động khi nhận chuyển nhượng đất

Quy định mua bán đất trang trại thực hiện theo quy chế chuyển nhượng đất nông nghiệp. Vì vậy mà cần lưu ý đến thủ tục đăng ký biến động đất đai theo điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013. Về thời hạn đăng ký biến động đất đai sẽ không được quá 30 ngày tính từ ngày có biến động.

Người nhận chuyển nhượng, mua bán đất trang trại sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai khi mua đất làm trang trại.

Điều kiện, thủ tục mua bán đất trang trại ở Phú Quốc

- Chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn xin đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo: Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động: sổ hộ khẩu đối với hộ gia đình, chứng minh nhân dân đối với cá nhân hoặc các văn bản công nhận thay đổi thông tin cá nhân, chủ hộ hoặc pháp nhân nến là tổ chức.

- Nộp hồ sơ và nhận nhận phiếu hẹn: Khi chuẩn bị đủ hồ sơ thì người nhận chuyển nhượng tiến hành nộp bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đại tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện nơi có đất và nhận phiếu hẹn trả kết quả.

Để tìm hiểu chi tiết về đất trang trại hoặc các loại hình bất động sản tại Phú Quốc khác truy cập ngay bdsphuquoc. Bdsphuquoc.net.vn là trang tin cập nhật, đầy đủ, chính xác nhất về thị trường bất động sản Phú Quốc; cũng như đem đến cho người đọc những thông tin liên quan tư vấn đầu tư, kinh nghiệm mua bán đất, tư vấn pháp lý...