Đầu tư phân khúc BĐS nào ít rủi ro trong lúc thị trường bất ổn?

>>> Cảnh báo rủi ro dòng vốn ồ ạt đổ vào bất động sản

>>> Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo ông Troy Griffths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam, sau ba cuộc suy thoái gần nhất, chúng ta đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong vốn đầu tư toàn cầu vào các BĐS cốt lõi như toà nhà văn phòng khu vực trung tâm và nhà ở cho nhiều hộ gia đình - những lĩnh vực luôn được coi là có rủi ro đầu tư thấp hơn trong thời điểm bất ổn. Ngoài ra, dòng tiền cũng có xu hướng ra khỏi các lĩnh vực khác, với rủi ro về dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc thường dễ bị tác động như bất động sản bán lẻ.

Vị chuyên gia này cho rằng, Việt Nam là thị trường mới nổi, sẽ có nhiều đòn bẩy cho các hoạt động kinh tế hơn bởi cung và cầu vẫn chưa giữ được ở mức ổn định nhất định. Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư lần này, đặc biệt trong các phân khúc bất động sản chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục.

"Triển vọng thị trường lần này cần nhìn nhận dưới cả hai góc độ. Bởi, các yếu tố dẫn đến cuộc khủng hoảng lần này là chưa từng có tiền lệ và vấn đề chính của thị trường trong 5 năm tới vẫn sẽ là sự suy thoái gây ra bởi Covid-19. Tuy nhiên, việc nhìn lại xu hướng phổ biến xuất phát từ các cuộc suy thoái trước đó vẫn có thể cho chúng ta một định hướng tốt hơn để dự đoán sự phát triển của thị trường sau khủng hoảng lần này", đại diện Savills nhấn mạnh.

Xu hướng suy thoái và hậu suy thoái rõ ràng nhất có thể được nhận ra dựa trên thái độ đối với rủi ro. Nhìn chung, suy thoái thường xảy ra bởi tâm lý chủ quan trước rủi ro, và thời kỳ hậu suy thoái sẽ xuất hiện khi thị trường có những bước tiếp cận đề phòng hơn.

Suy thoái có thể được nhận ra trong nhiều lĩnh vực, đơn cử như sự nhảy vọt về giá vàng, sự tăng giá của những cổ phiếu hưởng lợi từ Covid-19 hay sự chuyển dịch đầu tư vào các bất động sản cốt lõi, ít rủi ro với khả năng sinh lời ổn định.

Năm 2021 đã ghi nhận về sự chuyển dịch đầu tư này, với 71% thương vụ đầu tư bất động sản trên toàn cầu trong 3 tháng đầu năm tập trung vào các sản phẩm đầu tư cốt lõi, tạo thu nhập ổn định và ít rủi ro. Các nhà đầu tư thường ít quan tâm đến các cơ hội phát triển ngay sau cuộc khủng hoảng.

Theo chuyên gia Savills, đại dịch và cuộc khủng hoảng lần này đã thúc đẩy sự bùng nổ của một số xu hướng sẵn có trước đó, đơn cử như chuyển hướng đầu tư từ bán lẻ tại cửa hàng truyền thống sang các dịch vụ hậu cần hay việc phát triển không gian làm việc tập trung vào sức khoẻ tinh thần và thể chất người lao động. Điều này đã thúc đẩy một số lĩnh vực của thị trường BĐS trở thành phân khúc đầu tư sinh lời cốt lõi và ít rủi ro, với số lượng lớn đầu tư bất động sản năm 2021 tập trung vào các lĩnh vực: chăm sóc sức khỏe, khoa học đời sống, dân cư.

Thông thường, các nhà đầu tư khá chậm trong việc nhận ra các xu hướng hậu suy thoái, và trở nên thận trọng trước các tín hiệu phục hồi. Nhà đầu tư an toàn sẽ tiếp tục hướng đến các loại hình BĐS sinh lời ít rủi ro, trong khi các nhà đầu tư mạo hiểm sẽ có chiến lược phân bổ vào các phân khúc như nhà ở, khách sạn, nhà ở sinh viên và BĐS công nghiệp.

Đại diện Savikls cho rằng, kịch bản phát triển tiếp theo sẽ khá dễ đoán. Khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tập trung đầu tư các BĐS ít rủi ro thì giá sẽ bắt đầu tăng và lợi nhuận đồng thời giảm xuống. Nhà đầu tư sẽ sớm nhận ra rằng các tài sản cốt lõi ít rủi ro khi đầu tư sẽ có hiệu suất sinh lời thấp, và khi các nền kinh tế phục hồi, sức hấp dẫn của các tài sản có lợi nhuận cao hơn sẽ tạo ra rủi ro đối với các loại tài sản này.

Ông Bill Page, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Bất động sản, Savills Anh Quốc, cho rằng, cuộc suy thoái lần này sẽ khác biệt so với trước đây. Về lý thuyết, BĐS được xem là tài sản đảm bảo gia tăng giá trị đầu tư hơn là các loại tài sản khác. Tuy nhiên, hiện khoảng cách giữa thu nhập và nợ cần trả đang là thách thức lớn đối với các nhà đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư sẽ cần một chiến lược đầu tư rõ ràng cho bất động sản và các loại tài sản khác thay vì đi theo một làn sóng phục hồi chung. Mỗi cách đầu tư cụ thể sẽ trở nên quan trọng hơn nhiều.

Vào đầu năm 2021, một số nhà đầu tư đặt câu hỏi rằng liệu các văn phòng khu trung tâm có là phân khúc đầu tư cốt lõi tương tự như sau các cuộc khủng hoảng trước đó hay không. Câu trả lời cho câu hỏi này sẽ chỉ được tìm thấy khi các lệnh giãn cách trên toàn cầu được loại bỏ hoàn toàn. Tuy vậy, phân khúc này hiện nay vẫn nhận được khoản đầu tư lớn nhất và tính thanh khoản cao.

Trong lĩnh vực văn phòng, khách thuê và nhà đầu tư sẽ quan tâm tới những tòa nhà chất lượng cao, mang lại hiệu quả môi trường, kết nối kỹ thuật số và chăm chút cho trải nghiệm của nhân viên. Sự phục hồi sẽ theo mô hình chữ K, thể hiện sự phân hoá trong nền kinh tế với những nhóm ngành được hưởng lợi sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong khi phần còn lại sẽ giảm mạnh."

Các lĩnh vực mới cũng sẽ được phát triển hơn từ cuộc khủng hoảng này, có thể kể đến: nhà ở cho nhiều gia đình, bất động sản với các yếu tố ESG, bất động sản khoa học và trung tâm dữ liệu.