Đọc nội dung sổ đỏ, sổ hồng cần lưu ý những điểm gì?

Bài viết này dựa trên cơ sở pháp lý: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

I. Mẫu, chất liệu và kết cấu nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có quy định cụ thể về vấn đề này như sau.

 1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư này.

II. Thông tin chủ sở hữu tài sản

Trước khi giao dịch bất động sản người mua cần xem mình có đang làm việc với chính chủ không? Trang 1 là thể hiện thông tin của người tên đứng tên quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm: Năm sinh, số chứng minh nhân dân hoặc số hộ chiếu  và địa chỉ thường trú, quốc tịch,… của chủ sở hữu tài sản.

• Xác định được chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Thường được ghi ở trang bìa.
• Xác định thông tin giấy tờ cá nhân và thông tin trên sổ đỏ có khớp nhau.
• Xác định xem sổ cá nhân gia đình 2 vợ chồng đứng tên.
• Sổ hộ gia đình có chung 1 người đại diện và kèm theo phần ghi chú là tài sản chung của hộ gia đình.
• Sổ đỏ chung.
• Sổ của người dưới 18 tuổi sẽ có thông tin người giám hộ bên dưới trang 1.

Mẹo nhỏ:

• Trường hợp sổ đỏ đã chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác mà chưa được làm mới sổ thì cũng không cần quan tâm lắm đến sự hiện diện tên tuổi của những người trang đầu này đâu. Vì tên người mới sẽ được cập nhật ở phần sau trong sổ.
• Dựa số năm sinh và địa chỉ thường trú trên trang một ( Nếu chưa đổi sổ sang tên) bạn có thể biết được số tuổi của chủ nhà/đất, quê hương gốc của chủ nhà/đất để có những cách nói chuyện khéo léo khi bắt đầu quá trình thương lượng giá.
• Nếu trường hợp 2 vợ chồng mà người đứng tên trên sổ là chồng hoặc vợ thì tập trung quan tâm đối tượng đó xíu xíu. Vì đôi khi người đứng tên trên sổ là người có thể có chiếm phần lớn quyền quyết định bán hay không và bán với giá nào. Quan tâm để mua được giá tốt thôi, đừng để không mua được nhà mà mang thêm thương tích về nhà nhé mọi người.

III. Mẫu phôi sổ đỏ

Số phôi của sổ đỏ được ghi ở bên dưới trang bìa. Nhà nước in mẫu rồi gửi về cho địa phương. Địa phương cấp sổ cho ai đó thì địa phương có số để theo dõi riêng. Đó gọi là số vào sổ cấp giấy chứng nhận, thường ghi cuối trang 2.

IV. Thông tin về thửa đất

Khi đọc nội dung thông tin trên sổ đỏ nên bắt đầu từ việc xem thông tin thửa đất bởi nếu xem không hiểu được bạn sẽ khó xác định được giá trị tài sản. Những điểm cần chú ý bao gồm:

• Địa chỉ của thửa đất.
• Xác định được phần diện tích được công nhận. Phần diện tích không được công nhận (thường là đất do lấn chiếm). Hoặc diện tích đất lưu không. Được bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
• Xác định được kích thước các cạnh dựa vào bản vẽ hiện trạng trên sổ. Được ghi trực tiếp trên các cạnh. Hoặc căn cứ vào khoảng cách giữa các điểm.
• Xác định mục đích sử dụng là đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp,... Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải làm thủ tục.
• Xác định được phần diện tích sử dụng chung. Hoặc ngõ đi chung.
• Xác định được thời hạn sử dụng đất là lâu dài, hay có thời hạn tới năm bao nhiêu. Nếu có thời hạn thì hết thời hạn chủ đất phải đi làm thủ tục gia hạn sử dụng. Hết thời hạn ghi trên sổ thì chủ đất không thể tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
• Xác định được hướng thửa đất: Mũi tên chỉ theo hướng Bắc, bên phải là hướng Đông, trái là hướng Tây.
• Xác định được tài sản gắn liền với đất: Ghi tại vị trí Công trình xây dựng khác.
• Xác định được số thửa đất, số tờ bản đồ.
• Xác định được nguồn gốc sử dụng đất: Với đất ở thì ghi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với đất trồng cây hàng năm thì ghi: Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất.

V. Thông tin về nhà ở

Lưu ý khi đọc thông tin sổ đỏ, sổ hồng tiếp theo là phải hiểu được các ghi chép và ký hiệu về nhà ở. Trong trường hợp sổ chưa có nhà hoặc nhà chưa được hoàn công và cập nhật lên sổ thì để trống.

• Địa chỉ nhà ở
• Diện tích xây dựng là diện tích nhà được xây dựng trên thửa đất. Ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà, bằng số Ả Rập, theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân;
• Diện tích sàn là diện tích mặt bằng xây dựng. Ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng;
• Kết cấu: Bê tông, tường gạch, gỗ, mái tôn,…
• Hình thức sở hữu: ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp nhà ở có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ: "Sở hữu riêng 50m2; sở hữu chung 20m2";
• Số tầng
• Cấp (hạng): cấp 2, cấp 3 hay cấp 4.
• Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:

1. Trường hợp mua nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
2. Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn;
3. Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-".

VI. Nội dung phần ghi chú

Phần ghi chú thường ghi nhận chuyển nhượng từ giấy chứng nhận nào. Từ bao giờ, do cơ quan thẩm quyền nào cấp. Ghi tại đây bởi chủ mới khi biến động sang tên thì đổi sổ luôn. Hoặc được mua bán theo NĐ 61 chẳng hạn.

VII. Thông tin quy hoạch

• Xem được thông tin quy hoạch ở phần ghi chú. Bao gồm cả việc khi bị thu hồi có được đền bù không.
• Xác định được phần diện tích nằm trong quy hoạch căn cứ vào hình sơ đồ thửa đất. 
• Xem thông tin quy hoạch bằng cách căn cứ vào tọa độ và sử dụng phần mềm.
• Xem thông tin biến động
• Thông thường được cập nhật ở Phần IV. Nếu chưa ghi chép gì tức là chưa có biến động, chưa từng chuyển nhượng cho ai. Tính từ thời điểm cấp sổ gần nhất.
• Xem thông tin bị hạn chế quyền
• Xác định xem sổ có bị hạn chế quyền chuyển nhượng.
• Xác định xem sổ có bị nợ nghĩa vụ tài chính. Sổ nợ nghĩa vụ tài chính không sang nhượng được. Hoặc không thể vay thế chấp ngân hàng.
• Cơ quan cấp giấy chứng nhận. Cơ quan cấp giấy chứng nhận có thể là quận huyện, sở tài nguyên môi trường. Hoặc UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương.

Nếu chỉ mua nhà đất và cập nhật tên lên sổ thì cơ quan cấp thường là văn phòng đăng ký đất đai. Và con dấu cũng là con dấu của văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan cấp giấy chứng nhận không quyết định giá trị tài sản. Nhưng Cách đọc thông tin sổ đỏ bằng cách này cũng khá thú vị. Ví dụ có thể bạn hỏi xem chủ nhà có nói dối về việc làm sổ ở đâu. Hoặc họ có phải là chính chủ đầu tiên của thửa đất không.

>>> Tổng hợp các khoản chi phí sang tên sổ đỏ, sổ hồng 2021

VIII. Những thay đổi sau khi cấp GCN

Mục này thể hiện những thay đổi của Giấy chứng nhận sau khi cấp sổ lần đầu tiên (nếu có) như: 

• Ghi thông tin thay đổi chủ sở hữu: Cho, tặng, thừa kế, sang tên chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở (nếu có) cho người khác
• Ghi thông tin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, thay đổi diện tích.
• Ghi thông tin tình trạng nghĩa vụ tài chính. Bao gồm cả việc nợ thuế.
• Ghi thông tin đính chính nội dung Giấy chứng nhận do sai xót trong quá trình in.
• Ghi thông tin tình trạng thế chấp làm tài sản đảm bảo.

Lưu ý: Ở mục này người mua nên đọc kỹ (nếu có cập nhật), cũng như mục I nó sẽ giúp người mua biết được thông tin chủ nhà/đất hiện tại, biết được những biến động của Giấy chứng nhận để giúp quá trình mua bán diễn ra thuận lợi.

IX. Mã vạch của giấy chứng nhận

1. Mã vạch được in tại cuối trang 4 khi cấp Giấy chứng nhận.

2. Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; nội dung mã vạch thể hiện dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

a) MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam; trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất;

b) MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận;

c) ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trên đây là những lưu ý khi xem Giấy chứng nhận một cách chi tiết nếu có thắc mắc nào cần tư vấn Luật đất đai vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ Hotline để được tư vấn cụ thế.