Dòng tiền lớn chờ đổ vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, khu vực nào sẽ "dậy sóng"?

 

Ngành du lịch gần như "tê liệt" vì dịch bệnh

Cũng như tất cả những lần trước, dịch bệnh khiến ngành du lịch gần như "tê liệt". Mà thị trường BĐS nghỉ dưỡng vốn phụ thuộc trực tiếp vào du lịch sẽ là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất. Trong đó, các chủ đầu tư vừa và nhỏ tham gia vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả vì nguồn tài chính chưa mạnh cũng như niềm tin thương hiệu chưa cao.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam, trong tháng 5/2021 phân khúc biệt thự biển ghi nhận 6 dự án mở bán (bao gồm 3 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 116 căn, tăng 2.2 lần so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 19% (khoảng 22 căn), tăng nhẹ 10% so với tháng 4/2021. Nguồn cung mới hạn chế và tập trung chủ yếu ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận và Phú Quốc. 

Từ đó có thể thấy được tiềm năng mua bán biệt thự biển ở Phú Quốc là rất lớn. Nhưng ngại là sức cầu chung của thị trường ở mức thấp. Việc dịch bệnh tái bùng phát cũng khiến nhiều CĐT thận trọng hơn, đa số tổ chức ráp căn online cùng với đó là giá bán dự án khá cao khiến tình hình tiêu thụ khiêm tốn.

Trong khi ở ở loại hình nhà phố, shophouse biển, nguồn cung tiếp tục giảm so với tháng trước và tập trung chủ yếu ở Phú Quốc, Khánh Hòa và Bình Thuận. Sức cầu chung thị trường thấp. Nguồn cung mới trong tháng chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của dự án mở bán trước đó, điểm chung là số lượng căn không nhiều, CĐT ít truyền thông và giá bán cao hơn so với giai đoạn trước.

Với condotel, nguồn cung và sức cầu thị trường tăng trong tháng 5/2021, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Bà Rịa – Vũng Tàu, trong khi đó những khu vực khác không ghi nhận có dự án mới mở bán. Theo đơn vị này, trong thời gian tới, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, dự kiến nguồn cung và sức cầu phân khúc Condotel có thể tăng, tuy nhiên khó có sự đột biến và tập trung chủ yếu ở khu vực Bình Thuận.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường BĐS nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm 2020 ghi nhận hoạt động kém kỷ lục do chính sách phong tỏa. Cả công suất phòng và giá phòng đều ghi nhận giảm mạnh so với cùng kỳ. Riêng phân khúc 5 sao chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do phụ thuộc chủ yếu vào khách quốc tế.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho hay, làn sóng dịch Covid một lần nữa tạo ra nhiều thách thức cho quá trình khôi phục của ngành du lịch Việt Nam. Trong năm 2021, ngành du lịch đặt mục tiêu khai thác và phục vụ 80 triệu lượt khách du lịch nội địa, tương đương với lượt khách đạt được trong năm 2019 trước khi dịch Covid diễn ra. So sánh với lượt khách nội địa phục vụ trong năm 2020, mục tiêu này tương đương với mức tăng trưởng hơn 42%. Tuy vậy, sự bùng phát dịch bệnh gần đây đã lại một lần nữa ảnh hưởng đến ngành du lịch cả nước. Các địa điểm du lịch cần tiếp cận bằng đường hàng không như Đà Nẵng, Nha Trang ghi nhận nhiều yêu cầu hủy phòng ngay trước dịp lễ khi thông tin về những ca lây nhiễm đầu tiên được công bố.

[Mùa dịch, đầu tư phân khúc nào chắc thắng?]

Theo báo cáo của Sở Du lịch Đà Nẵng, trong dịp nghỉ lễ 30/4 và ngày 1/5, tổng lượng khách tham quan, du lịch tại Đà Nẵng ước đạt 74.000 lượt, giảm 42% so với dự kiến trước lễ. Các sự kiện, lễ hội lớn tại Đà Nẵng cũng bị tạm dừng do diễn biến phức tạp của dịch bệnh. Lượt khách lưu trú tại các cơ sở lưu trú du lịch tại Đà Nẵng trong dịp lễ cũng chỉ đạt 40.000 lượt khách, giảm 30% so với ước tính trước lễ.

"Thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu tín cực trong các tháng vừa qua khi nhu cầu về dịch vụ lưu trú và hội nghị dần khôi phục. Tuy nhiên làn sóng Covid-19 thứ 4 lại một lần nữa gây ra tác động nặng nề cho ngành dịch vụ lưu trú, một số khách sạn thậm chí phải tạm ngưng phục vụ một số tiện ích. Các khách sạn và khu nghỉ dưỡng đều nhận được nhiều yêu cầu hủy phòng hoặc thay đổi ngày lưu trú", ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.

Thêm vào đó, hoạt động MICE và kinh doanh sự kiện của các khách sạn tại khu vực Tp.HCM và Hà Nội cũng bị ảnh hưởng, khi các hội nghị buộc phải tạm hoãn hoặc hủy bỏ theo yêu cầu của cơ quan địa phương và một số doanh nghiệp cũng khuyến cáo hạn chế nhân viên tham gia các hoạt động tập trung đông người. Đây thực sự là một đòn giáng vào các khách sạn khi đây đang là mùa cao điểm cho các hoạt động hội nghị và hầu hết khách sạn đều rất kỳ vọng vào mảng kinh doanh này trong bối cảnh hiện tại để phần nào bù đắp doanh thu phòng.

Hoạt động kinh doanh của các resort cũng chịu chung tác động khi ghi nhận hơn 50%, một số resort thậm chí lên đến gần 80% số lượng đặt phòng hiện tại đã được yêu cầu hủy, chủ yếu đến từ nhóm khách đoàn và khách doanh nghiệp. Một số khách sạn thậm chí đã quyết định đóng cửa tạm thời cho đến khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát ổn định.

Theo ông Mauro, mức độ tác động của làn sóng thứ tư lên hoạt động du lịch của các địa phương cũng khác nhau. Những địa phương vốn chủ yếu tiếp cận qua đường hàng không sẽ chịu tác động tức thì khi mọi người có xu hướng hạn chế di chuyển bằng máy bay. Các địa điểm có thể tiếp cận thuận lợi chỉ sau vài giờ lái xe như Hồ Tràm, Đà Lạt được kỳ vọng sẽ chịu tác động ít hơn. Theo Google Destination Insights, ngay khi những ca lây nhiễm trong cộng đồng đầu tiên được xác nhận, nhu cầu tìm kiếm khách sạn tại khu vực Đà Nẵng theo ghi nhận vào ngày 1 tháng Năm đã giảm gần 50% so với ngày 26/4. Nhu cầu tìm kiếm chuyến bay cũng ghi nhận mức độ sụt giảm tương ứng.

Trước khi có thông tin về làn sóng thứ 4, nhiều resort gần như không còn phòng trống trong dịp lễ, thậm chí giá phòng tại một số resort trong giai đoạn này còn cao hơn cùng thời điểm năm 2019 (thời điểm trước khi diễn ra dịch Covid-19).

Theo vị chuyên gia này, việc tái bùng phát dịch lần thứ tư ngay tại thời điểm khởi động mùa cao điểm du lịch hè đã trở thành một đòn giáng mạnh vào ngành nghỉ dưỡng vốn đã gặp nhiều khó khăn. Đà Nẵng, Hội An đều kỳ vọng vào mùa du lịch hè năm nay khi các địa phương này đã gánh chịu một năm 2020 thiệt hại nặng nề khi các làn sóng dịch trùng với những tháng cao điểm.

BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều cơ hội, đón lực cầu lớn

Theo DKRA Vietnam, hiện nay nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị, dự kiến thời gian tới khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, nguồn cung và sức cầu sẽ tăng và tập trung chủ yếu ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc, Bình Thuận. Nhìn chung, nguồn cung và sức cầu thị trường giảm nhưng vẫn ở mức cao so với các phân khúc nghỉ dưỡng khác, phân khúc nhà phố/shophouse biển vẫn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Còn theo ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group, thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc tiếp tục có sự thanh lọc vô cùng gay gắt. Nếu có giao dịch sơ cấp hoặc thứ cấp chỉ có những CĐT BĐS nghỉ dưỡng lớn với uy tín và thương hiệu đã được kiểm chứng mới khiến NĐT an tâm. Họ cũng là những CĐT có nguồn tài chính mạnh để có thể vượt qua mùa dịch với thiệt hại "hạn chế" hơn. 

Song trong tương lai BĐS nghỉ dưỡng sẽ có dư địa phát triển mạnh vì chỉ số phát triển kinh tế của Việt Nam đang tăng trưởng tốt, vị thế của Việt Nam trên Quốc tế cũng đang "thăng hạng". Đi kèm theo đó, Việt Nam chúng ta có "rừng vàng, biển bạc", hội tụ đầy đủ yếu tố để trở thành điểm đến du lịch của thế giới.

Minh chứng là, sau một thời gian không ghi nhận ca lây nhiễm Covid-19 trong cộng đồng cùng với việc thử nghiệm tiêm chủng Vaccine đang được triển khai rộng rãi, ngành du lịch Việt Nam đã có những tín hiệu tích cực trước khi đợt dịch lần 4 bùng phát. Cụ thể, vào trung tuần tháng 4/2021, các khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Phú Quốc, Phan Thiết, Hồ Tràm đều ghi nhận nhu cầu đặt phòng cao cho kỳ nghỉ lễ. Các khách sạn nội đô ghi nhận công suất tốt trên 75%, trong khi các khu nghỉ dưỡng ven biển ghi nhận ở mức cao hơn với 80%, thậm chí một số khu nghỉ dưỡng gần như đạt 100% trong dịp lễ 30/4- 1/5.

Theo số liệu công bố từ Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV), trong giai đoạn phục vụ cao điểm dịp lễ (từ ngày 28/4/2021 - 2/5/2021) các cảng hàng không trực thuộc đơn vị này đã phục vụ gần 1,5 triệu hành khách. So với dịp lễ 30/4 - 1/5 năm 2019 (có số ngày nghỉ tương tự và chưa bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19) thì sản lượng hành khách quốc nội năm nay tăng đến 30%. Chỉ tính riêng ngày 29/4/2021, sản lượng hành khách quốc nội tại cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất đạt hơn 108.000 hành khách, cao nhất lịch sử từ trước đến nay. Điều đó cho thấy nhu cầu và tiềm năng du lịch nội địa là rất lớn. Trong bối cảnh các chuyến bay thương mại quốc tế vẫn chưa được kết nối trở lại, du lịch nội địa là trọng tâm phát triển của hoạt động du lịch.

Theo JLL Việt Nam, việc triển khai vắc xin đang diễn ra nhanh chóng cùng với sự dồn nén "cơn khát" được đi du lịch của người dân dự kiến sẽ tạo ra một lượng nhu cầu dịch chuyển khổng lồ khi đại dịch được kiểm soát. Ông Nihat Ercan, Giám đốc Điều hành Bộ phận Đầu tư của JLL Châu Á Thái Bình Dương nhận định, những thông tin tích cực về việc triển khai vắc xin và dấu hiệu phục hồi ngành du lịch đã bắt đầu khiến các nhà đầu tư phải tính toán từ bây giờ nếu không muốn bỏ lỡ cơ hội. Chu kỳ mới đã được thiết lập lại và thị trường hiện đang bước vào giai đoạn phục hồi.

Trong cuộc khảo sát của đơn vị này, 36% nhà đầu tư được hỏi cho biết sẽ tập trung ưu tiên đầu tư vào tài sản của họ, cùng với việc kiểm soát chi phí và duy trì dòng tiền vào năm 2021. Sẽ có nhiều giao dịch được thực hiện trong bối cảnh hiện tại, những tay chơi muốn tăng giá trị sẽ sẵn sàng thâu tóm tài sản và định vị lại các khách sạn với mục tiêu chào bán sau 3 đến 5 năm vận hành.

Chia sẻ trong chuỗi "Espresso Shots", giới thiệu tổng quan về bức tranh du lịch Phan Thiết, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cho hay, so với tốc độ tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc trong những năm vừa qua, Phan Thiết được ví như "nàng công chúa ngủ quên" với rất ít dự án mới và phần lớn nguồn cung trên thị trường là các khu nghỉ dưỡng quy mô nhỏ do chính chủ đầu tư tự vận hành - chiếm tỷ trọng 92% tổng số phòng hiện có trên thị trường. 

[Có một phân khúc ngách bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ bất chấp dịch Covid-19]

Bên cạnh đó, hoạt động của các cơ sở lưu trú hiện phụ thuộc nhiều vào nhu cầu nội địa, chiếm gần 90% lượt khách lưu trú hàng năm.Tính đến tháng 3/2021, khu vực hiện có 51 cơ sở lưu trú thuộc phân khúc midscale trở lên đang hoạt động cung cấp ra thị trường khoảng 5.800 phòng; nếu so với thị trường Khánh Hòa và Đà Nẵng, nguồn cung này chỉ tương ứng lần lượt là 20% và 30% số lượng phòng tại đây.

Theo thống kê của cơ quan quản lý du lịch địa phương, trước khi chịu tác động từ đại dịch Covid-19, ngành du lịch Bình Thuận ghi nhận mức tăng trưởng tích cực về lượt khách lưu trú với tốc độ tăng trưởng đạt 13,7%/năm trong giai đoạn từ 2014 đến 2019. Mặc dù lượng du khách tăng lên, thời gian lưu trú của du khách đang có xu hướng giảm dần. Theo đó, số ngày khách nội địa lưu trú giảm từ 1,7 ngày trong năm 2014 xuống 1,6 ngày trong năm 2019 trong khi khách quốc tế giảm từ 3,3 xuống 3,1 ngày.

Ông Louis Walters, Giám đốc điều hành Sailing Club Leisure Group cho rằng, trong thời gian qua khi hoạt động du lịch tại phần lớn các địa phương bị ảnh hưởng bởi Covid, Phan Thiết – Mũi Né vẫn thu hút một lượng du khách từ Tp.HCM nhờ vào kết nối giao thông thuận tiện cũng như tình hình kiểm soát dịch bệnh ổn định tại khu vực. Việc triển khai các dự án cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như tuyến cao tốc Phan Thiết - Tp.HCM và sân bay lân cận được kỳ vọng sẽ giúp Phan Thiết thu hút thêm một lượng lớn khách quốc tế cũng như nội địa, góp phần thúc đẩy hoạt động du lịch tại địa phương.

Như vậy để thấy, ngành du lịch vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển. Tạm thời phân khúc này đang chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 hành hoành, theo các chuyên gia, với nhiều tiềm năng phát triển ngành du lịch Việt Nam nói chung, BĐS nghỉ dưỡng nói chung cơ hội phát triển lĩnh vực này trong tương lai là rất lớn.