Giải đáp thắc mắc khi mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay

Mua bán đất (chuyển nhượng) bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Người dân cần hiểu đúng về việc mua bán đất bằng giấy viết tay vì 02 lý do sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/7/2014.

- Từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Hiểu đúng về việc mua bán đất bằng giấy viết tay để tránh rủi ro

Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có hợp pháp?

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp mua bán đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ và chỉ có người làm chứng và kí tên vào hợp đồng viết tay không được công chứng thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là không hợp pháp. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, cụ thể:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;..."

Tham khảo thêm: Cập nhật Bảng giá đất nông nghiệp Phú Quốc mới nhất

Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Khoản 54 của Điều 2 của Nghị định 01/2017 NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật đất đai có quy định:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định điều 100 và điều 18 của Nghị định này.

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Công chứng hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay tại cơ quan có thẩm quyền

Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp khi mua bán bằng giấy viết tay sẽ xảy ra 2 trường hợp:

• Trường hợp mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay trước ngày 01/01/2008

Theo quy định trên thì trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước năm 2008 chỉ có giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay từ 1/7/2014

Với trường hợp này, để được cấp sổ đỏ, ngoài giấy tờ mua bán đất viết tay, người dân là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải cung cấp giấy tờ mua bán đất viết tay và một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Tóm lại, nếu đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực). 

Vậy cụ thể thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp là như thế nào? Tìm đọc chi tiết trong bài viết.

Mua bán đất bằng giấy tay có thể hủy bỏ hợp đồng không?

Theo quy định các giao dịch về nhà đất bằng giấy tay không được công nhận và sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu vì vậy nếu 2 bên không thương lượng được thì có thể yêu cầu Tòa hủy bỏ giao dịch đó. Khi giải quyết các tranh chấp dạng này thông thường Tòa sẽ tuyên hủy việc giao dịch và yêu cầu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận như tiền, vàng hoặc các giấy tờ liên quan...

Việc bồi thường theo quy định về đặt cọc cũng không được xem xét nhưng Tòa sẽ xét mức độ lỗi của các bên (thường là mức độ 50/50) để áp dụng việc bồi thường do hợp đồng vô hiệu. Cách tính thường gặp là Tòa sẽ định giá khu đất hoặc nhà theo giá hiện tại và trừ đi giá giao dịch ban đầu, phần chênh lệch (nếu có) sẽ là căn cứ để xác định phần thiệt hại trên tỷ lệ số tiền đã giao nhận.

Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Việc mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay cần thận trọng, bởi hậu quả của việc giao dịch đó là có thể dẫn đến thua thiệt. Việc xử lý hậu quả cũng rất phức tạp, nếu hai bên mua và bán không thể thỏa thuận được với nhau thì phải đưa ra Tòa án giải quyết. Cụ thể tính pháp lý của các mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp viết tay như sau: 

• Đối với mẫu giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay chưa có Sổ đỏ

Khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng mua bán đất nông nghiệp, phải tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch, cụ thể như việc chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của hợp đồng

Thiệt hại có thể bao gồm: khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục tình trạng ban đầu của diện tích đất; khoản tiền bên nhận đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản, cây lâu năm,… trên đất.

• Đối với mẫu giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay có Sổ đỏ

Đối với việc mua bán đất bằng mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp viết tay chưa có Sổ đỏ, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố,… và bên chuyển nhượng không phản đối, tòa án sẽ xem xét công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay này.

Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì tòa án xem xét công nhận phần đất có nhà ở và hủy phần diện tích đất còn lại.

Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực pháp lý khi được chứng thực

Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay

Căn cứ Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng năm 2014 quy định về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

Theo quy định trên, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất các bên phải mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng công chứng sẽ không thực hiện việc công chứng hợp đồng.

Trường hợp, hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực thì không đáp ứng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua số Hotline để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Bdsphuquoc.net.vn. Rất mong nhận được sự hợp tác!