Minh bạch hóa các giao dịch bất động sản

Việc "dùng 2 hợp đồng" trong mua bán nhà đất để "né" thuế không phải chuyện hiếm hiện nay

Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) cho hay, cơ quan này đang triển khai chương trình nâng cao hiệu quả quản lý thuế với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Qua đó ngăn gian lận, thất thu ngân sách nhà nước.

Tổng cục Thuế yêu cầu cục thuế các địa phương tập trung thực hiện kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh BĐS. Trên cơ sở đó xác định trường hợp có rủi ro cao về thuế để thực hiện thanh kiểm tra, đặc biệt với các doanh nghiệp có dự án đã mở bán nhưng không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Các Cục thuế phải báo cáo chính quyền địa phương để chỉ đạo phòng công chứng trên địa bàn có trách nhiệm hàng tháng cung cấp cho cơ quan thuế danh sách tổ chức, cá nhân có hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng, cho thuê khách sạn. Để cơ quan thuế giám sát việc thực hiện khai và nộp thuế.

Cơ quan thuế địa phương cũng cần kiến nghị Sở TN&MT cung cấp thông tin chuyển nhượng dự án BĐS, dự án đưa vào kinh doanh (nhất là BĐS hình thành trong tương lai); đăng kí chuyển quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... 

Bên cạnh đó, cơ quan thuế địa phương cũng cần phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, ban quản lý khu đô thị, chung cư lập danh sách các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng kinh doanh, cho thuê căn hộ để rà soát hồ sơ đăng ký, kê khai thuế.

Ngành thuế cũng xác định mục tiêu sẽ cường cường rà soát, thanh kiểm tra để đối chiếu với tổ chức, cá nhân kê khai chi phí thuê nhà, mặt bằng với kê khai doanh thu của bên cho thuê, để phát hiện việc không khai hoặc kê khai thuế không trung thực.

Những thửa đất nền có giá giao dịch khoảng 1,5 tỷ đồng nhưng trên hợp đồng công chứng mua bán dùng để làm thủ tục sang tên giá trị chỉ vỏn vẹn khoảng vài chục triệu triệu đồng.

• Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp 2021
• Hợp đồng đặt cọc mua đất 2021

Việc thất thoát thuế trong các giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch dân sự theo các chuyên gia xuất phát từ việc có sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá theo quy định tại bảng và khung giá đất do nhà nước và các địa phương quy định. Theo đó, để tránh bị thu thế cao, các hợp đồng mua bán nhà đất, kể cả hợp đồng công chứng thường được kê khai một mức giá mang tính tượng trưng, thường là thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị trường để “né” thuế.

Anh Đỗ Linh, một nhân viên môi giới kỳ cựu chia sẻ “gần như 100% các hợp đồng mua bán bất động sản đều là để cho có, còn số tiền giao dịch thực sẽ được thỏa thuận ngoài hoặc thông qua một hợp đồng khác giữa hai bên, còn bản hợp đồng công chứng chỉ là để làm thủ tục sang tên.

"Trường hợp giá kê thấp quá, cơ quan thuế dù có tính theo bảng và khung giá đất để thu thuế thì giá đó vẫn thấp hơn nhiều so với giá thật, do đó chẳng ai dại gì mà đi khai thật để nộp thuế nhiều"- anh Linh cho biết.

Nhận định về bất cập này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng việc “bảng và khung giá đất chưa mang hơi thở của cuộc sống” đã tồn tại từ lâu và là bất cập cần sớm được khắc phục trong lần sửa đổi Luật đất đai sắp tới.

Cũng theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung chính bất cập này đã vô tình “cổ súy” cho việc người dân tìm cách để “né” phần thuế lẽ ra phải nộp cho nhà nước khi mua bán bất động sản.

Đồng quan điểm về vai trò của công cụ thuế trong việc kiểm soát thị trường cũng như tạo ra nguồn thu cho ngân sách, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng việc đánh thuế BĐS bao gồm cả thuế khi mua bán là rất quan trọng và phải xem xét các luật thuế ngay khi xem xét sửa đổi các pháp luật liên quan đến đất đai.

Cũng theo GS. Võ, kinh nghiệm quốc tế nhất là tại các nước phát triển đều sử dụng thuế là công cụ hiệu quả nhất để điều tiết, định hướng thị trường bất động sản và tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhưng hiện của chúng ta thì vẫn còn yếu kém.

Việc Ngành thuế cùng công an, công chứng giám sát mua bán bất động sản, chống thất thu thuế được xem là cần thiết để minh bạch hóa các giao dịch, đem lại cái nhìn chân thực nhất về bức tranh thị trường để cơ quan quản lý nhà nước có thể đưa ra những chính sách điều tiết phù hợp và kịp thời.

Tuy nhiên, trong vấn đề này, các chuyên gia cũng cho rằng giải pháp căn cơ cần đưa giá đất tại khung và bảng giá đất do nhà nước quy định tiệm cận với giá thị trường thông qua một cơ chế tổ chức Hội đồng định giá đất độc lập tại các địa phương.

"Khi giá đất theo quy định của nhà nước dùng để tính thuế cũng ngang với giá thị trường thì không cần phải theo dõi, điều tra, giám sát, cứ mua bán đất qua hợp đồng công chứng, sang tên là mặc nhiên nộp thuế đúng, đủ" - các chuyên gia nhận định./.