Nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua đất cần chú ý những điểm gì?

Theo báo cáo của Tổng cục thuế (Bộ Tài chính), bất động sản sôi động trong những tháng cuối năm 2020 và đầu năm 2021 đã góp phần tăng thu thuế TNCN từ chuyển nhượng chứng khoán (gấp 2,91 lần), từ đầu tư vốn của cá nhân (tăng 78,2%) và từ chuyển nhượng bất động sản (tăng 68,8%), góp phần làm số thu thuế TNCN đạt tiến độ thu cao nhất trong 6 tháng đầu năm 2021.

Thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. 

Theo đó, số thuế TNCN phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được tính như sau (theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC):

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng từng lần x Thuế suất 2%

Khi mua bán nhà, đất tại Phú Quốc thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Quy định về khai thuế khi mua bán nhà, đất

Theo khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.

- Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, chuyển nhượng bất động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
• Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) nhà, đất đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế TNCN hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
• Trường hợp nhà, đất do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai thuế, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho bên chuyển nhượng.

Lưu ý: Riêng đối với nhà, đất của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai thuế, nộp thuế TNCN.

Có thể bạn quan tâm:

• Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Khái niệm và các loại thuế phải đóng
• Điều kiện và Thuế phí chuyển nhượng đất phi nông nghiệp
• Tất Tần Tật Về Thuế Bất Động Sản Bạn Đã Biết?

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:

1 - Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN

2 - Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước ngày 08/8/2010 (thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở).

3 - Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

• Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng.
• Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.

4 - Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN).

• Xem thêm: Bán đất Dương Đông giá rẻ

Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là bao lâu?

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Theo Khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Theo đó, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được chia thành 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng (bên bán) nộp thuế thu nhập cá nhân

Chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

• Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp thay (bên mua nộp)

Chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Hay nói cách khác, chậm nhất là thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên.

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng) phải đăng ký biến động.

Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điểm đ Khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Mức phạt khi chậm nộp, không nộp thuế thu nhập cá nhân

Khi nhận được thông báo nộp thuế nhưng người nộp thuế không nộp sẽ không có mức phạt cụ thể mà được tính theo quy định về tiền chậm nộp, nội dung này được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 42 Nghị định 125/2020/NĐ-CP như sau:

- Tổ chức, cá nhân chậm nộp tiền phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn thì bị tính tiền chậm nộp tiền phạt theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền phạt chậm nộp.

- Số ngày chậm nộp tiền phạt bao gồm cả ngày lễ, ngày nghỉ theo chế độ quy định và được tính từ ngày kế tiếp ngày hết thời hạn nộp tiền phạt đến ngày liền kề trước ngày tổ chức, cá nhân nộp tiền phạt vào ngân sách nhà nước.

Như vậy, số tiền chậm nộp của 01 ngày = 0,05% x Số tiền chậm nộp.

Nội dung bài viết trên cũng đã phần nào giúp bạn đọc nắm được về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Nếu có thắc mắc hoặc cần hỗ trợ thủ tục pháp lý về thuế, vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline. Xin cảm ơn.