Quy định mới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng chung

>>> Khuyến cáo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đảo Phú Quốc

Đất sử dụng chung (đất sổ chung) ở Phú Quốc hiện được rao bán nhiều, mức giá bán sẽ "mềm" hơn so với đất sổ riêng. Tuy nhiên, mua đất sử dụng chung nhiều người lại khốn đốn vì bán không được, việc chuyển nhượng đất sử dụng cũng khá rắc rối.

Mua đất sử dụng chung ở Phú Quốc cần phải lưu ý để tránh rủi ro pháp lý

Đất sử dụng chung là gì? Đất sử dụng chung được hiểu là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người. Chuyển nhượng đất sử dụng chung có thể là chuyển nhượng đất dự án, chuyển nhượng đất hộ gia đình, chuyển nhượng đất nông nghiệp hay chuyển nhượng đất phi nông nghiệp,...

Như vậy, tất cả các thủ tục đều phải tuân theo quy định của pháp luật. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thuộc các trường hợp bị cấm chuyển hoặc nhận chuyển nhượng.

Đất sử dụng chung chuyển nhượng như thế nào?

Khi mua đất nền Cửa Dương Phú Quốc là đất sổ chung, người mua cần chú ý đến việc chuyển nhượng đất từ chủ sở hữu để tránh những rắc rối không đáng có. Cụ thể điều kiện để chuyển nhượng đất sử dụng chung ở Phú Quốc như sau: 

Tại khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Theo khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư."

Như vậy, việc chuyển nhượng đất sổ chung phải có chữ ký của tất cả những người đứng tên trên sổ đỏ mới có thể tiến hành. Hoặc, người muốn chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục tách thửa đất sổ chung

Việc mua bán đất nền Phú Quốc ngày càng thu hút nhiều hơn, các vấn đề về pháp lý xung quanh việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng càng khiến người mua băn khoăn đắn đo. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ lưỡng điều kiện, thủ tục tách thửa chuyển nhượng đất là rất quan trọng.

Như ở trên đã trình bày, thì trước khi chuyển nhượng đất sử dụng chung tại Phú Quốc cho người khác, người sử dụng đất là một trong các chủ sở hữu phải tiến hành tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục thực hiện việc tách thửa như sau:

a. Hồ sơ tách thửa gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

b. Thủ tục tách thửa:

- Bước 1: Hồ sơ đã chuẩn bị đủ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

- Bước 3: Trả kết quả (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người làm hồ sơ đề nghị tách thửa)

Thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất sử dụng chung

c. Thủ tục chuyển nhượng đất sử dụng chung

Sau khi hoàn thành tách thửa và nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất hoặc công chứng hợp đồng mua bán đất có đủ chữ ký của các đồng sở hữu. Thủ tục chuyển nhượng đất sẽ tiến hành như sau:

- Chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
• CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
• Tờ khai đăng ký thuế
• Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Người làm hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp lại biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả (tổng thời gian giải quyết không quá 10 ngày với vùng đồng bằng và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn [Không tính ngày nghỉ, ngày lễ,…])

Các loại thuế, phí khi chuyển nhượng đất sử dụng chung

Theo quy định, người làm hồ sơ chuyển nhượng đất sẽ tiến hành nộp các loại thế phí chuyển nhượng đất để cơ quan chức năng tiến hành hoàn thiện thủ tục và cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ). Cụ thể gồm có:

- Lệ phí trước bạ (bên mua chịu):

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

- Thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản (Bên bán chịu):

• Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
• Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng)

Ngoài 2 khoản thuế phí cơ bản trên, người làm hồ còn nhập thêm: phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có mức thu khác nhau.

Trên đây là những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng đất sử dụng chung ở Phú Quốc. Mặc dù việc tách thửa không quá khó khăn đến mức không thể thực hiện. Thế nhưng, để an toàn và tránh phiền hà thì người mua nên yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục tách thửa rồi mới ký hợp đồng mua bán và trả toàn bộ số tiền mua bán nhà đất tại Phú Quốc.