Tài sản gắn liền với đất: 3 vấn đề mà người sử dụng phải đặc biệt lưu tâm

Tài sản gắn liền với đất không chỉ bao gồm nhà ở. Ảnh minh họa: Internet

1. Tài sản gắn liền với đất là gì?

Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm 4 loại hình sau:

- Nhà ở

- Công trình xây dựng khác mà không phải là nhà ở

- Rừng sản xuất là rừng trồng 

- Cây lâu năm

Những tài sản nêu trên nếu đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp sổ đỏ và thuộc quyền sở hữu của người đề nghị cấp sổ đỏ thì sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp chung với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, những tài sản này không được cấp riêng một cuốn sổ đỏ mà được ghi nhận tại trang 02 của sổ đỏ đất.

Quy định về tài sản gắn liền với đất

Trường hợp muốn thế chấp tài sản gắn liền với đất, người dân cần nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các huyện, thành phố. Hồ sơ bắt buộc phải gồm những giấy tờ chính như: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp (có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, văn bản uỷ quyền (trường hợp ủy quyền).... 

Lưu ý trong đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ có mục "Mô tả tài sản thế chấp". Nếu tài sản thế chấp là nhà thì phải kê khai loại nhà (nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, …), số tầng, diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất), diện tích sử dụng, địa chỉ nhà đó. Nếu tài sản thế chấp là nhà chung cư thì ghi tên của nhà chung cư, số tầng, diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất), tổng số căn hộ, địa chỉ nhà chung cư. Nếu tài sản thế chấp là công trình hạ tầng kỹ thuật thì ghi loại công trình hạ tầng, tên từng hạng mục công trình và diện tích chiếm đất của hạng mục công trình đó. Đối với công trình kiến trúc khác thì ghi tên công trình và diện tích chiếm đất của công trình, địa chỉ nơi có công trình. Nếu tài sản thế chấp là cây rừng, cây lâu năm thì ghi loại cây rừng, loại cây lâu năm, diện tích, địa chỉ nơi có cây rừng, cây lâu năm đó. 

2. Điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ

Nhà ở

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất: Điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ đó là chủ sở hữu nhà ở phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành và có các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở (giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải xin cấp phép, hợp đồng mua bán nhà ở, giấy tờ chứng minh việc được giao/tặng nhà...).

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất: Điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ đó là chủ sở hữu phải có hợp đồng thuê đất/góp vốn/hợp tác kinh doanh/văn bản chấp thuận của người sử dụng đất cho phép xây dựng nhà ở.

Công trình xây dựng khác không phải nhà ở

Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng đồng thời là người sử dụng đất: Phải có đầy đủ các giấy tờ như giấy phép xây dựng công trình (trường hợp phải xin cấp phép), giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, giấy tờ chứng minh việc đã mua bán/nhận chuyển nhượng/tặng cho/thừa kế công trình xây dựng...

Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất: Phải có đầy đủ các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình, văn bản chấp thuận của người sử dụng đất cho phép chủ sở hữu công trình xây dựng công trình.

Rừng sản xuất là rừng trồng 

Trong trường hợp này, điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ đó là chủ sở hữu rừng sản xuất phải có các giấy tờ như: Giấy tờ chứng minh đã được giao rừng sản xuất là rừng trồng, hợp đồng/văn bản về việc mua bán/tặng cho/thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng (đã được công chứng hoặc chứng thực), văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng đã được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người sử dụng đất)…

Cây lâu năm

Cây lâu năm ở đây có thể là cây công nghiệp/ăn quả/dược liệu/cây lấy gỗ lâu năm, nói cách khác là những cây có các đặc tính như: gieo trồng một lần, thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng đến khi thanh lý trên 05 năm, cho thu hoạch sản phẩm (mà thân chính vẫn giữ nguyên) hoặc sử dụng làm cây lấy gỗ, cây cảnh quan… Chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi có các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai.

- Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư để trồng cây lâu năm theo quy định của pháp luật về đầu tư (nếu chủ sở hữu cây lâu năm là tổ chức).

- Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực (nếu chủ sở hữu cây lâu năm không đồng thời là người sử dụng đất).

Tùy vào loại tài sản gắn liền với đất mà điều kiện để tài sản đó được ghi thêm vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khác nhau. Ảnh minh họa: Internet

3. 7 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Căn cứ Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có 7 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, cụ thể:

- Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.

- Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.

- Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

- Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này.

- Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.