Tất cả những thông tin cần biết về Hợp đồng hứa mua hứa bán

Hợp đồng hứa mua hứa bán là hợp đồng dân sự

Khái niệm hợp đồng hứa mua hứa bán

Thông thường, khi mua dự án thì sau khi đóng tiền khoảng 30% chủ đầu tư mới có hợp đồng mua bán cho nhà đầu tư. Còn trước đó nhà đầu tư chỉ ký với chủ đầu tư hợp đồng cọc và hợp đồng góp vốn. Một số chủ đầu tư hỗ trợ sửa đổi tên cho phép nhà đầu tư chuyển cọc trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư không chấp nhận việc này mà chỉ cho phép các nhà đầu tư thứ cấp bán sản phẩm khi đã có hợp đồng mua bán.

Vậy làm sao để chuyển nhượng bất động sản khi chưa ký hợp đồng mua bán và chủ đầu tư không cho phép nhà đầu tư chuyển tên. Để giải quyết nhu cầu chuyển nhượng, một hình thức được gọi là Hợp đồng hứa mua hứa bán được sáng tạo ra. 

- Hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

Hợp đồng hứa mua hứa bán là một trong những Hợp đồng dân sự. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai, …

- Tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

Có thể hiểu tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán là tranh chấp hợp đồng dân sự. Cụ thể là sự mâu thuẩn giữa các bên trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đã quy định trong hợp đồng hứa mua hứa bán, một trong hai bên hoặc cả hai bên không thực hiện nghĩa vụ của mình dẫn đến có tranh chấp phát sinh.

Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán

Tải mẫu hợp đồng: Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán 2021

Rủi ro nào khi chấp nhận hợp đồng hứa mua hứa bán?

Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch. 

Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây:

1/ Bên hứa bán chết, đột quỵ.

2/ Bên hứa bán bỏ trốn.

Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng.

3/ Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu nữa. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Luật pháp Việt Nam hiện tại có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua.

>>> Xem thêm: Tư vấn Luật Đất Đai 2021

Giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán

Hoạt động mua bán đất thổ cư ở Phú Quốc ngày càng tăng cao, nhiều người tham gia vào giao dịch mua bán và thực hiện ký kết nhiều loại hợp đồng, trong đó Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại hợp đồng khá mới và phổ biến hiện nay. Khi đầu tư, mua bán chúng ta luôn mong muốn giao dịch một cách thuận lợi, mang về lợi nhuận và Không ai trong chúng ta mong muốn xảy ra tranh chấp Hợp đồng.

Tòa xử thế nào khi chỉ đưa một tờ hợp đồng cam kết bán và cam kết mua của hai bên?

Tuy nhiên, không thể lường trước được những rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào, do đó việc tìm hiểu và xử lý tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán là cần thiết. Vậy trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hứa mua hứa bán được pháp luật quy định như thế nào?

>>> Có thể bạn quan tâm: Những điều cần biết về Hợp đồng đặt cọc mua đất 2021

- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán

Về cơ bản thì tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc thẩm quyền của Tòa án về dân sự. Để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thì cần căn cứ vào Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Có 03 bước để xác định thẩm quyền của tòa án khi giải quyết vụ việc dân sự nói chung và giải quyết Tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán nói riêng.

• Bước 1: Xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Tòa án không?

Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án).

• Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền).

Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:

“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;”

Căn cứ vào quy định nêu trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.

• Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau:

Trường hợp 1: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp 2: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn.

Trường hợp thứ 3: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp không là bất động sản và nguyên đơn, bị đơn không có thỏa thuận hoặc nguyên đơn không có quyền chọn Tòa án theo Điều 40 thì trường hợp này Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết.

Theo đó, tùy vào đối tượng (loại tài sản) tranh chấp là bất động sản (nhà ở, đất đai,…), sự thỏa thuận của các bên, quyền chọn Tòa án mà xác định thẩm quyền của Tòa án có thẩm quyền. Có thể là Tòa án nới có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Hoặc cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cứ trú có thẩm quyền giải quyết.

- Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán

Pháp luật không quy định chi tiết về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán mà quy định trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự nói chung. Do đó, để giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán thì cần căn cứ vào trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự. Về cơ bản, gồm những giai đoạn sau đây:

• Giai đoạn 1: Khởi kiện cấp sơ thẩm

1. Người khởi kiện Viết đơn khởi kiện theo mẫu và nộp đơn khởi kiện.
2. Kèm theo bản sao chứng thực và chứng cứ của phiên hòa giải không thành công ở UBND phường (xã).
3. Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền.
4. Nộp tạm ứng án phí (trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp án phí) tới chi cục thi hành án dân sự để nhận biên lai rồi trở lại Tòa sơ thẩm 1 bản, và đương sự giữ một bản.
5. Đương sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của đương sự như ghi lời khai bổ sung chứng cứ, thay đổi yêu cầu khởi kiện hoặc rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa lấy lời khai nhân chứng, thẩm định tại chỗ, thu thập chứng cứ, định giá, …
6. Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và thông báo mở phiên tòa…
7. Dự phiên tòa: ở bước này, đương dự khai báo lý lịch ngang, trả lời câu hỏi của Hội đồng xét xử và Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích của đương sự, tranh luận, hoãn phiên tòa nếu thuộc trường hợp pháp luật có quy định và có yêu cầu của đương sự.
8. Nhận bản án sơ thẩm.

Lưu ý: Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm của Tòa án sơ thẩm thì có thể thực hiện khởi kiện ở cấp phúc thẩm theo giai đoạn 1.2 dưới đây.

• Giai đoạn 2: Khởi kiện ở cấp phúc thẩm

1. Trong vòng 15 ngày kể từ ngày có bản án sơ thẩm tuyên, đương sự nộp đơn kháng cáo nộp cho Tòa phúc thẩm
2. Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền giải quyết
3. Đương sự đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm
4. Các thủ tục mở phiên tòa
5. Nhận bản án phúc thẩm.

• Giai đoạn 3: Xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực của pháp luật theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm

1. Tòa án xét lại bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật vì phát hiện có vi phạm pháp luật trong việc xử lý vụ án (giám đốc thẩm)
2. Hoặc có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án hoặc quyết định của Tòa án (Tái thẩm).

Lưu ý: Tùy vào tính chất của tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán, mà đương sự quyết định thực hiện các giai đoạn khác nhau vừa nêu trên. Có nghĩa là đương sự sau khi thực hiện giai đoạn 1, dừng lại ở bản án sơ thẩm dù thắng hay thua cũng đều chấp nhận bản án sơ thẩm; hoặc cũng có thể thực hiện thủ tục kháng cáo và yêu cầu xét xử phúc thẩm, hoặc có vi phạm pháp luật trong việc xử lý vụ án; hoặc có tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án, quyết định của Tòa án mà đương sự có thể giải quyết đến giai đoạn 2, giai đoạn cuối cùng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là những thông tin cần biết về Hợp đồng hứa mua hứa bán mà Bds Phú Quốc muốn cập nhật đến cho các nhà đầu tư. Hy vọng với những thông tin trên sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch mua bán đất ở Phú Quốc.