Tất tần tật những thông tin cần biết khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

1. Mua nhà đất chưa có sổ đỏ có được coi là hợp pháp không?

Sổ đỏ là một loại văn bản pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của công dân nước ta. Sở dĩ gọi là sổ đỏ vì trước thời điểm 21/10/2009 có hai loại sổ tồn tại song song là sổ đỏ (bìa màu đỏ) và sổ hồng (bìa màu hồng). Sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất còn sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đi kèm theo đất. Tuy nhiên, hiện nay hai loại sổ này được gộp chung thành sổ đỏ, gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.

Sổ đỏ là căn cứ quan trọng để xác lập cũng như bảo vệ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản đi kèm của công dân. Khi có sổ đỏ công dân sẽ có toàn quyền tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, chỉ định thừa kế đối với mảnh đất đó. Như vậy, sổ đỏ chính là loại giấy tờ xác định quyền làm chủ của công dân đối với đất đai, nhà cửa trong tất cả giao dịch nói chung.

Nhà đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc công dân không có Giấy chứng nhận hợp pháp. Một số trường hợp nhà đất không có sổ đỏ bao gồm:

- Đất đai và nhà cửa đi kèm không có đủ điều kiện để xin cấp sổ đỏ (quy định theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Trường hợp này mảnh đất sẽ không được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng.

- Đất đai và nhà cửa đi kèm có đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ nhưng chủ sở hữu chậm trễ trong quá trình xin cấp sổ. Đối với trường hợp này thì bạn vẫn thực hiện giao kết thông qua mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, bạn nên đợi chủ sở hữu hoàn thiện và đứng tên sổ đỏ rồi mới tiến hành thủ tục mua bán.

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hiện không được tính là hợp pháp

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ một mảnh đất muốn chuyển nhượng cần có sổ đỏ. Đây là điều kiện tiên quyết mà tất cả các bên tham gia giao dịch đều quan tâm. Có một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không cần đến sổ đỏ theo Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:

- Trường hợp Nhà nước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và chỉ định công dân được cho thuê hoặc giao đất canh tác. Người được giao đất sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng cần sớm đăng ký sổ đỏ để chứng thực quyền này trong các thủ tục hành chính về sau.

- Trường hợp công dân được thừa kế đất hợp pháp, pháp luật sẽ công nhận quyền sử dụng đất của người này. Tuy nhiên, nếu công dân muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng thì vẫn cần xin cấp sổ đỏ.

- Chủ sở hữu đất đai là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài. Nhóm đối tượng này không thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại nước ta. 

Các trường hợp kể trên tuy chuyển nhượng đất không cần sổ đỏ nhưng vẫn được coi là hợp pháp vì một trong các bên chuyển nhượng thuộc đối tượng đặc biệt. Dù vậy, 2/3 trường hợp vẫn yêu cầu công dân xin cấp sổ đỏ để thực hiện giao dịch mua bán chứ không thể tự ý chuyển nhượng.

Mặt khác, một văn bản giao dịch nhà đất bắt buộc phải thông qua hình thức công chứng theo quy định chung. Điều 40; 41 và 42 Luật Công chứng 2014 cũng không công nhận các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Như vậy một giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không được xem là hợp pháp. Dù bạn có sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết tay chưa có sổ đỏ thì văn bản này cũng không được Pháp luật bảo vệ, không được công chứng hay chứng thực. 

>> Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

2. Phân tích ưu điểm và rủi ro khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ ở Phú Quốc

Nhà đất chưa có sổ đỏ theo lý là loại bất động sản chưa được hợp pháp hóa và chưa được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền hay còn gọi là mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế đất chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang hiện nay lại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm từ người đầu tư bất động sản. Thậm chí, có người không tiếc tiền đầu tư vào loại hình này.

Ưu điểm:

Hầu như không có căn cứ nào rõ ràng để chúng ta có thể định hình ưu điểm của phương án đầu tư vào dạng bất động sản không có sổ đỏ. Theo chia sẻ của một số người đang hoạt động trong lĩnh vực thì các trường hợp bỏ tiền đầu tư vào dạng đất này đều trông mong vào khoản lãi lớn trong tương lai.

Cụ thể, nhóm người này sẽ mua các mảnh đất chưa có sổ đỏ với giá thấp nhất có thể. Sau khi giao dịch thành công họ sẽ tìm cách hợp thức hóa mảnh đất để rao bán lại với giá cao gấp đôi, gấp ba. Chính vì khoản lãi đặc biệt này mà không ít người chấp nhận chịu rủi ro về mặt pháp lý, soạn thảo các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Rủi ro:

Các trường hợp tiến hành mua đất chưa có sổ đỏ ở Phú Quốc gần như không phải trường hợp nào cũng thu về lãi. Thậm chí, hầu hết các bên tham gia giao dịch còn có khả năng phải đối mặt với khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý như:

- Sau khi được nhận chuyển nhượng mảnh đất bạn không thể xin cấp sổ đỏ đứng tên mình được.

- Nếu bạn mua đất với mục đích trồng trọt, sản xuất nông nghiệp thì có thể không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi mục đích sử dụng mảnh đất ban đầu. Tuy nhiên, nếu bạn muốn mua để định cư lâu dài thì có khả năng sẽ gặp một số rắc rối trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Các trường hợp đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất khác mà chưa có sổ đỏ đều không thể đổi thành đất thổ cư (đất ở).

- Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể là dạng viết tay (do Nhà nước không chấp nhận văn bản đánh máy công chứng) nên giá trị pháp lý của hợp đồng không được đảm bảo. Nếu có các tranh chấp xảy ra trong phạm vi hợp đồng ký kết thì hợp đồng mua bán nói trên sẽ bị vô hiệu.

- Đất đai và nhà cửa không có sổ đỏ sẽ rất khó xác minh được nguồn gốc. Bạn gần như không xác định được liệu mảnh đất mình đã thực hiện giao dịch có thuộc diện đất bị thu hồi, đất đang tranh chấp, đất lấn chiếm bất hợp pháp,... hay không. Các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra bất cứ lúc nào và tương đối khó để kiểm soát.

- Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất chưa có sổ đỏ không được tính là tài sản đứng tên công dân. Bạn sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng được.

Mua bán nhà đất không có sổ đỏ sẽ không đủ giá trị pháp lý để thế chấp vay vốn Ngân hàng

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP đồng thời đã quy định rõ về quy chế xử lý hành chính nếu công dân tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ. Cụ thể, công dân tham gia ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ bị phạt từ 3 đến 5 triệu VNĐ. Tất cả số lợi bất hợp pháp thu được từ hợp đồng này đều phải giao nộp lại cho Nhà nước.

- Nếu mảnh đất bạn mua nằm trong diện quy hoạch, bị thu hồi thì Nhà nước khó mà đảm bảo vấn đề bồi thường hoặc đền bù.

Có nên ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?

Đôi khi một mảnh đất chưa có sổ đỏ lại đáp ứng được nhiều tiêu chí bạn hướng tới cho ngôi nhà tương lai của mình như giá rẻ, gần cơ quan, giao thông thuận tiện,... Đây chính là thời điểm bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng việc có nên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng viết tay đối với mảnh đất đó hay không.

Như đã phân tích, đất đai chưa có sổ đỏ hoàn toàn không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng và sang tên. Dạng hợp đồng mua bán bất động sản chưa có sổ đỏ chỉ được coi là bước trung gian để chuẩn bị cho thủ tục giao dịch nhà đất chính thức sau này. 

Ngay cả đối với các mảnh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì rủi ro đến từ hợp đồng giao dịch nói trên vẫn còn. Một số trường hợp phổ biến là thời gian đợi cấp sổ đỏ bị kéo dài, chủ sở hữu cũ gặp rủi ro pháp lý nên không nhận được sổ đỏ, khó xử lý tiền đặt cọc mua đất từ trước, quyền thừa kế liên quan đến mảnh đất khiến quá trình cấp sổ bị dừng vô thời hạn,...

Bạn cũng có thể phải đối mặt với các trường hợp đất bị tranh chấp không thể được cấp sổ đỏ, đất thuộc khu vực đang giải tỏa, dự án quy hoạch chung,... Nhìn chung, các trường hợp nói trên chủ yếu nhắm đến việc lừa đảo tiền đặt cọc của bạn, khiến bạn chịu cảnh vừa mất tiền vừa mất thời gian. Do đó, đối với các trường hợp đất đai không có sổ đỏ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ, bạn chưa nên thực hiện ký kết hợp đồng giao dịch, chuyển nhượng.

Trong trường hợp bạn quyết định mua dạng đất này thì phương án khả quan hơn cả là sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ. Hợp đồng đặt cọc này có trách nhiệm ràng buộc chặt chẽ giữa bạn và người bán. Bạn nên ghi rõ các điều khoản quy định việc người bán phải bồi thường khi không thực hiện đúng theo cam kết đặt cọc ban đầu.

Một kinh nghiệm mua nhà không có sổ đỏ nữa là bạn nên làm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt thửa đất sau khi đã thanh toán từ 2/3 số tiền chuyển nhượng trở lên. Thủ tục này sẽ giúp bạn giữ được thế chủ động trong việc xin cấp sổ đỏ về sau.

>> Có nên mua nhà giấy tay không?

3. Có phải trường hợp giao dịch nào cũng nên sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?

Không phải giao dịch nào bạn cũng có thể sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Với đa số các trường hợp thì việc thực hiện giao dịch nhà đất sẽ được thực hiện đối với đất đai đã có giấy chứng nhận. Với trường hợp này thì bạn chỉ cần sử dụng các mẫu hợp đồng mua bán bất động sản thông thường là được.

Với trường hợp mảnh đất bạn đang định mua là đất nông nghiệp thì thay vì sử dụng các mẫu giấy giao dịch dành cho đất thổ cư, bạn nên chọn mẫu hợp đồng chuyên dùng cho loại đất này. Cụ thể, bạn có thể lựa chọn một trong hai phương án là mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp viết tay hoặc đánh máy. Vấn đề này đã được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013 và Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Nếu bạn mua đất đai có nhà đi kèm chung sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu nhà) thì theo điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, bạn cần đảm bảo bên bán đã thực hiện tách thửa theo quy định. Sau khi chủ sở hữu đã tách thửa thành công thì họ cần làm thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi bạn mới giao dịch. Trường hợp bạn ký kết hợp đồng trước thời điểm đất và nhà được cấp sổ đỏ thì bạn nên dùng hợp đồng mua bán nhà sổ chung.

4. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chuẩn cần có gì?

Hiện nay vì Nhà nước chưa công nhận các văn bản giao dịch bất động sản chưa có sổ đỏ nên không có mẫu hợp đồng nào là hợp quy được ban hành. Nếu bạn muốn giao dịch chuyển nhượng với dạng đất này thì nên soạn thảo hợp đồng cẩn thận và rõ ràng để tránh rắc rối liên quan đến pháp lý về sau. Dưới đây chỉ là một số nội dung cơ bản mà bạn nên thể hiện rõ trong hợp đồng viết tay:

Một số nội dung cơ bản của hợp đồng:

Một mẫu mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần đảm bảo nêu rõ được các vấn đề lớn sau:

• Thông tin cơ bản của bên mua (bên nhận chuyển nhượng) và bên bán (bên chuyển nhượng).
• Ghi rõ các thông tin liên quan đến mảnh đất đang giao dịch như: số thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,... Nếu có thể thì bạn nên yêu cầu bên bán bổ sung cả thông tin liên quan đến tài sản gắn liền với mảnh đất.
• Ghi giá chuyển nhượng cuối cùng mà hai bên cùng nhất trí cũng như phương thức thanh toán.
• Quy định về việc giao đất cũng như đăng ký quyền sử dụng đất về sau.
• Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến mảnh đất như thuế và lệ phí phát sinh.
• Phương thức giải quyết quyền sử dụng đất nếu có tranh chấp xảy ra. 
• Các nội dung liên quan đến trách nhiệm của các bên có tham gia ký kết hợp đồng.

Mẫu hợp đồng mua bán bất động sản chưa có sổ đỏ cần nêu rõ trách nhiệm ràng buộc của bên bán

Nội dung ràng buộc bên bán trong việc làm sổ đỏ

Bạn nên thảo luận từ trước và yêu cầu bên bán thể hiện rõ trong hợp đồng một số nghĩa vụ trong vấn đề làm sổ đỏ tại Phú Quốc như sau:

• Bên bán cần làm các thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ theo thực tế mảnh đất mà hai bên đang thực hiện giao dịch.
• Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ mà hai bên đang tham gia ký kết được cả hai bên nhất trí coi như văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Ngay sau khi hợp đồng được ký kết thành công, bên bán cần làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, công chứng hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết và hỗ trợ bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

5. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ký kết xong có được tách thửa, thừa kế hoặc thế chấp không?

Vấn đề đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không đã được quy định rõ tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Loại đất này không chỉ không được chuyển nhượng mà còn không được cho thuê, thừa kế, tách thửa, thế chấp và góp vốn.

Vì việc thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng đã không hợp pháp nên sau khi ký kết hợp đồng nhà đất chưa có sổ đỏ thì các giao dịch tiếp theo gồm tách thửa, thế chấp, thừa kế vẫn bị coi là bất hợp pháp.

Nếu bạn có mong muốn được tách thửa, thế chấp hoặc trao quyền thừa kế đối với loại đất trên thì cần thực hiện xin cấp sổ đỏ trước để đảm bảo các thủ tục là hợp pháp.

Bạn cần phải có sổ đỏ thì mới vay thế chấp Ngân hàng được

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 thì mảnh đất chưa có sổ đỏ sẽ được cấp sổ đỏ nếu thỏa mãn một trong số các trường hợp dưới đây:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ theo Điều 100; 101; 102 của Luật Đất đai 2013.
• Người đang sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ trước.
• Người được thừa kế, nhận tặng quyền sử dụng đất, người được người khác góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Người được nhận quyền sử dụng đất sau khi xử lý hợp đồng thế chấp, thu hồi nợ bằng quyền sử dụng đất.
• Người được Tòa án trao quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải hoặc theo quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án địa phương.
• Người thắng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Người được Nhà nước thanh lý đất đai và nhà ở theo phương pháp hóa giá, người mua lại nhà đất thuộc sở hữu của Nhà nước.
• Người đề nghị cấp lại sổ đỏ bị mất hoặc xin cấp đổi sổ đỏ vì lý do khách quan.

6. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ký kết xong có được xây nhà không?

Có khá nhiều trường hợp đất thổ cư chưa có sổ đỏ vẫn xây nhà như đất có sổ đỏ, tuy nhiên đây là các trường hợp làm sai quy định hoàn toàn. Căn cứ vào Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì bạn phải có một trong 12 loại giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất đai mới được cấp phép xây dựng công trình để ở.

Các loại giấy tờ đó bao gồm:

• Giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
• Giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Giấy tờ được quy định tại Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
• Giấy xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất và được Phòng đăng ký đất đai đồng ý đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ theo Khoản 5 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
• Các văn bản chứng minh bạn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có hiệu lực từ sau thời điểm 1/7/2004 trở đi.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng thuê đất đang có hiệu lực đi kèm.
• Giấy tờ chứng minh bạn đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất cho dự án theo Khoản 6 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.

Như vậy, sau khi đã ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thì bạn cần căn cứ thêm vào các giấy tờ pháp lý kể trên. Nếu mảnh đất của bạn thỏa mãn được các căn cứ đó thì mới có khả năng nhận được giấy phép xây dựng nhà ở.

7. Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Để hướng tới tính hợp pháp của giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong phạm vi bài viết này chúng tôi chỉ đề cập đến trường hợp đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ và người sử dụng đất chưa làm sổ đỏ nhưng vẫn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Thủ tục giao dịch có sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 là giai đoạn làm sổ đỏ của người đang sử dụng đất. Giai đoạn 2 mới là giai đoạn giao dịch đất đai.

Giai đoạn 1: Làm sổ đỏ

Trước khi bắt đầu giai đoạn 1 bạn và bên bán có thể đã ký kết xong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Lúc này văn bản tuy chưa có hiệu lực về mặt pháp lý nhưng vẫn được coi như giao kết tự nguyện ràng buộc trách nhiệm của hai bên. Theo đó, bên bán sẽ có nghĩa vụ tiến hành quá trình làm sổ đỏ theo đúng quy định của Nhà nước để hoàn thiện giao dịch mua bán nhà đất với bạn.

Bên bán cần chủ động thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ để hoàn thiện giao dịch với bên mua

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bên bán có nghĩa vụ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

+ Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu 4a tại Phụ lục Thông tư trên.

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán theo Điều 100 Luật Đất + đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Các giấy tờ liên quan đến tài sản đi kèm với đất nếu có và bên bán cần yêu cầu cơ quan chứng năng chứng nhận quyền sở hữu tài sản này trong sổ đỏ đang xin cấp.

+ Các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp thuế, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính với đất đai và tài sản đi kèm.

- Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng

- Bước 3: Cơ quan chức năng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

- Bước 4: Bên bán nhận kết quả

Thường thì thời hạn giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ sẽ không quá 30 ngày làm việc hành chính đối với các khu vực hành chính thường và không quá 40 ngày làm việc hành chính đối với vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn.

Giai đoạn 2: Thực hiện quy trình mua bán đất đai

Sau khi bên bán đã xin cấp sổ đỏ thành công thì bạn không cần thực hiện quy trình giao dịch với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nữa. Thay vào đó bạn và bên bán sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ theo quy định.

>> Tải về: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bạn chỉ cần đến các văn phòng công chứng trên phạm vi tỉnh, thành phố nơi có mảnh đất để làm các thủ tục liên quan. Bạn có thể soạn trước hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhờ công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu.

Thường thì các bên tham gia ký hợp đồng sẽ nhờ công chứng viên soạn hợp đồng hộ

Khi đến văn phòng công chứng, bạn nên chuẩn bị Phiếu công chứng, Chứng minh thư nhân dân, Sổ Hộ khẩu thường trú và Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Bên bán cần đem đến sổ đỏ bản gốc, Chứng minh thư nhân dân, Sổ Hộ khẩu thường trú, Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân và hợp đồng ủy quyền nếu có. 

Bước 2: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu các bên không thuộc nhóm đối tượng được miễn nghĩa vụ tài chính thì bạn cần thực hiện kê khai như sau:

• Chuẩn bị tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 3/BĐS-TNCN; Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu; Bản sao sổ đỏ; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nếu không có thỏa thuận đặc biệt ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng thì bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực. Nếu bên mua mới là bên nộp hồ sơ khai thuế thì hạn nộp cuối sẽ là thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
• Bản khai lệ phí trước bạ cần nộp cùng lúc đăng ký biến động đất đai hay còn gọi là sang tên sổ đỏ.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin sang tên sổ đỏ theo Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cùng Chứng minh thư nhân dân để xuất trình tại cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo thuế, lệ phí cần nộp và tiến hành xử lý hồ sơ sau khi bạn đã nộp chứng từ thuế.

Thời hạn đợi cơ quan có thẩm quyền trả kết quả là 10 ngày làm việc hành chính. Riêng với các vùng sâu vùng xa, các vùng khó khăn và đặc biệt khó khăn thì thời gian đợi trả kết quả có thể lên đến 20 ngày.

8. Một số lưu ý khi ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ vẫn bị coi là một dạng giao kết bất động sản tương đối nhạy cảm. Để đảm bảo quyền lợi của bản thân thì bạn nên nắm chắc một số lưu ý dưới đây:

- Trước khi ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bạn nên tìm hiểu kỹ nguồn gốc mảnh đất. Đặc biệt bạn cần xác minh các thông tin xem liệu mảnh đất có đang nằm trong diện quy hoạch không, nhà đất có đang tranh chấp với ai không,...

- Người có thể giúp bạn xác minh các thông tin liên quan đến mảnh đất đó là cán bộ phụ trách địa chính tại Ủy ban Nhân dân xã/phường hoặc tương đương nơi có đất.

- Điều bạn nên lưu ý là danh tính của bên bán, thông tin liên quan đến tình trạng hôn nhân của người này cũng có vai trò quan trọng trong hợp đồng. 

- Bạn nên yêu cầu xem trước các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng nhà đất nếu có.

- Khi thực hiện ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bạn nên nhờ ít nhất hai người hàng xóm trong khu vực làm chứng. Nếu việc thanh toán mảnh đất được thực hiện qua Ngân hàng thì bên bán cần viết giấy biên nhận tiền giao cho bạn.

Trên đây là mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cùng các thủ tục pháp lý liên quan do BĐS Phú Quốc tổng hợp. Hi vọng các thông tin trên sẽ giúp bạn thực hiện được giao kết bất động sản an toàn và thành công, đừng quên thực hiện các thủ tục xin cấp sổ đỏ hoặc sang tên sổ đỏ sớm ngay khi có thể.