Tất Tần Tật Về Thuế Bất Động Sản Bạn Đã Biết?

Một số khái niệm cần biết

Ngày nay, thuế bất động sản là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến. Cho nên, rất nhiều người đã từng được nghe đến tên của loại thuế này. Tuy nhiên, khi hỏi: “Thuế BĐS hay thuế chuyển nhượng bất động sản là gì?” thì không phải ai cũng biết. Nhưng để hiểu được khái niệm thuế bất động sản là gì thì trước tiên bạn cần biết “thuế tài sản là gì?”

Thuế bất động sản là một sắc thuế thuộc thuế tài sản

- Thuế tài sản là gì?

Thực chất, thuế tài sản là một loại thuế đánh thẳng vào quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Thông thường, loại thuế này sẽ được nhà nước tiến hành thu một năm một lần. Và trong thuế tài sản, người ta lại có nhiều sắc thuế khác nhau. Chẳng hạn như: Thuế điền thổ, thuế trước bạ, thuế thừa kế,…

Cơ sở tính thuế tài sản chính là giá trị của tài sản. Cũng như các loại thuế khác, đối tượng nộp thuế thường có hành vi trốn thuế. Do đó, nhà nước luôn thành lập các cơ quan định giá tài sản để theo dõi sát sao.

Theo quy định, mọi cá nhân, tổ chức sở hữu, sử dụng tài sản thì đều phải nộp thuế tài sản. Tuy nhiên, nếu tài sản có giá trị rất nhỏ thì chính quyền sẽ xem xét và quyết định mức thuế phải nộp là 0. Thuế tài sản thường được đánh đối với những trường hợp:

Khi chấm dứt quyền sử dụng tài sản hoặc là hình thành tài sản thì cần nộp

Quá trình sử dụng tài sản: Thường là các loại tài sản có giá trị lớn như: máy bay, du thuyền hay biệt thự,…

Thuế tài sản là một trong những khoản thu rất lớn của ngân sách địa phương. Vì tài sản thường khó di chuyển đi xa nên chúng được quản lý ở từng địa phương.

- Thuế bất động sản là gì?

Sau khi bạn đã biết thuế tài sản là gì, bạn chắc chắn sẽ hiểu về thuế chuyển nhượng BĐS, thuế bất động sản. Vì thuế bất động sản chính là một sắc thuế của thuế tài sản. Và ngày nay, đây chính là sắc thuế tài sản phổ biến nhất mà hầu hết mọi người đều biết đến. Tại một số nước hiện nay, chính quyền chia bất động sản thành 2 loại. Đó là nhà ở và đất ở. Từ đó, chúng ta lại có 2 sắc thuế riêng tương ứng.

Hầu hết, chúng ta phải đóng thuế bất động sản khi: mua bán bất động sản, chuyển nhượng bất động sản. Vậy thuế chuyển nhượng bất động sản được tính như thế nào? Tiếp tục theo dõi bài viết dưới đây để được giải đáp vấn đề này nhé!

- Chính sách thuế bất động sản là gì?

Chính sách thuế bất động sản tạm dịch sang tiếng Anh là Real estate tax policy. Chính sách thuế bất động sản là bộ phận quan trọng cấu thành trong hệ thống chính sách quản lí đối với thị trường bất động sản. 

Chính sách thuế nói chung là công cụ điều tiết phân phối thu nhập, một mặt tăng thu ngân sách Nhà nước, mặt khác đảm bảo công bằng xã hội. Chính sách thuế đối với bất động sản không ngoài mục đích chung đó. 

Nhưng do tính chất đặc thù của thị trường bất động sản chứa đựng yếu tố đầu cơ. Đất đai có hạn, nhưng nhu cầu sử dụng đất đai xây dựng các công trình cung cấp bất động sản ngày càng tăng và theo đó thì giá của bất động sản có xu hướng tăng nhanh. 

Vì vậy, các cá nhân, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản có bộ phận chấp hành qui định của pháp luật đầu tư kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Cũng có bộ phận không nhỏ lợi dụng thị trường và những kẽ hở của pháp luật để lách luật hoạt động đầu cư trục lợi gây rối loạn thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra nhu cầu đẩy giá bất động sản lên cao, càng làm tăng thêm nguy cơ khủng hoảng.

>>> Có thể bạn quan tâm: Đầu tư mua bán đất nền Phú Quốc 2021

Từ đó có thể thấy, chính sách thuế đối với bất động sản, trước hết thuế sử dụng đất phải dựa trên lí luận địa tô chênh lệch, địa tô đất xây dựng. Thuế sử dụng đất tính đúng, tính đủ vừa tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước vừa đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản. 

Đồng thời thuế sử dụng đất khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng và phát triển nhà sử dụng đất đai có hiệu quả, rút ngắn thời gian đưa công trình vào sử dụng.

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo pháp luật Việt Nam, quy định tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản được làm rõ ở điều 17 tại thông tư 92/2015/TT-BTC. Cụ thể trong thông tư, nhà nước quy định: Căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản chính là giá chuyển nhượng từng lần cùng với thuế suất thuế chuyển nhượng BĐS. Và thuế suất thuế BĐS theo thông tư là 2% trên giá cho thuê hay giá chuyển nhượng.

- Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo thông tư 92/2015 của Bộ tài chính, thời điểm tính thuế được chia thành 2 trường hợp. Đó là: Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực (đúng quy định pháp luật) nếu trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không có điều kiện: Bên mua phải nộp thuế thay bên bán.

Ngược lại, nếu hợp đồng có thỏa thuận trên thì thời điểm tính thuế sẽ là lúc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu BĐS. Trong trường hợp chuyển nhượng BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng BĐS gắn liền với quyền sử dụng công trình trong tương lai thì: thời điểm tính thuế là lúc cá nhân tiến hành nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.

- Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Thông thường, thuế chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Trong trường hợp chuyển nhượng BĐS đồng sở hữu thì nghĩa vụ về thuế sẽ được xác định riêng cho từng người theo tỉ lệ bất động sản mà họ sở hữu. Để xác định được tỷ lệ sở hữu BĐS thì chúng ta cần căn cứ vào các tài liệu hợp pháp có thể chứng minh. Chẳng hạn như:

• Thỏa thuận góp vốn ban đầu
• Quyết định phân chia của tòa án
• Di chúc,…

Cách đánh thuế bất động sản có thể được dùng để siết đầu cơ

Sau gần 10 năm định hình và phát triển, trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung hay thị trường bất động sản Phú Quốc nói riêng dần đi vào quỹ đạo và xuất hiện nhiều loại hình bất động sản, đáp ứng được nhu cầu ở và đầu tư cho các cá nhân trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thực trạng phân hóa và lệch pha ngày càng rõ rệt, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Giá căn hộ và nhà phố tăng liên tục, không còn các căn hộ bình dân phục vụ cho số đông có nhu cầu. Các dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hơn 70% là dân đầu tư. 

Trong vài năm sắp tới, khi mức độ lệch pha này tăng mạnh, tỷ lệ sở hữu bất động sản càng cao rơi vào số ít dân số, sớm muộn Chính phủ cũng sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết và phân chia lại miếng bánh giúp ổn định thị trường và đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở. 

1. Đánh thuế cố định (Regressive tax) khi mua căn nhà thứ 2: 

Phương án này đã được rất nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Cụ thể, khi một cá nhân sở hữu căn nhà số 2 sẽ chịu mức thuế từ 1,2% (Trung Quốc), 4% (Canada), hay lên tới 15% với những căn nhà > 1,5 triệu bảng (Anh). Đây là phương án dễ áp dụng và đã được đề xuất bởi Bộ Tài chính từ rất lâu. Việc tăng thuế % trên tài sản sẽ là nguồn thu dồi dào và chủ yếu đến từ những người giàu, ít tác động tới những người chưa sở hữu căn nhà nào. 

Mỗi trường hợp khác nhau sẽ có thời điểm tính thuế BĐS khác nhau

2. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) từ căn nhà thứ 2: 

Thuế lũy tiến là loại thuế áp dụng mức thuế suất thấp hơn đối với người có thu nhập thấp và thuế suất cao hơn đối với những người có thu nhập cao, dựa trên khả năng chi trả của người nộp thuế. Điều này có nghĩa là nếu 1 cá nhân sở hữu càng nhiều căn nhà thì mức thuế áp dụng sẽ tăng dần dựa theo số nhà sở hữu. Ví dụ: căn nhà số 2 là 3%, căn nhà số 3 là 5%…

Cách đánh thuế này sẽ làm giảm nhu cầu tích lũy bất động sản vốn khá phổ biến ở Việt Nam khi nhiều đại gia sở hữu nhiều bất động sản trị giá lên tới hàng ngàn tỷ. Hình thức này có ưu điểm dễ dàng đánh thuế đúng vào nhóm có thu nhập cao và sở hữu nhiều tài sản nhưng chưa phản ánh chính xác giá trị mua vào. Thay vào đó, các căn nhà với giá trị lớn sẽ được ưu tiên mua đầu tiên và các căn có giá trị thấp hơn sẽ được sở hữu sau.

3. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) tùy theo giá trị của căn nhà (từ căn nhà thứ 2 trở lên)

Thay vì hình thức đánh thuế lũy tiến dựa trên số lượng thì bắt đầu từ căn nhà số 2 sẽ tính thuế lũy tiến dựa trên giá trị của các tài sản tiếp theo. Điều này sẽ không phụ thuộc quá nhiều vào thời điểm sở hữu bất động sản mà sẽ tùy thuộc vào giá trị của các căn nhà thứ 2 trở đi. Đây cũng là hình thức đánh đúng vào nhóm có thu nhập cao và dễ dàng thu thuế.

4. Tăng thuế chuyển nhượng bất động sản (Transfer tax) khi chuyển nhượng từ 2 lần trở lên: 

Theo quy định hiện nay, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%. Hai bên có thể thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng, có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên trong thực tế, các cá nhân tham gia chuyển nhượng thường có xu hướng kê khai thấp hơn so với giá bán thị trường nhằm giảm số thuế phải đóng. Để hạn chế tình trạng này, Chính phủ có thể tăng thuế chuyển nhượng đối với lần chuyển nhượng tiếp theo giúp hạn chế tối đa tình trạng cá nhân đầu cơ vào thị trường bất động sản.

5. Thuế đánh trên giá trị gia tăng hàng năm (Property tax):

Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới cho 2020-2024 với mức cao hơn so với khung giá cũ 10-20%, nhưng chưa phản ánh đúng với giá trị thị trường thậm chí thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế. Với hình thức đánh thuế cho phần gia tăng (added values) hàng năm, sẽ hạn chế được đầu cơ nắm giữ bất động sản và tích lũy tài sản. Việc đánh thuế hàng năm dựa trên điều chỉnh giá trị thị trường đã được áp dụng rất thành công tại các quốc gia phát triển ở Châu Âu. Tuy nhiên, để áp dụng hình thức này ở Việt Nam thì vẫn còn nhiều việc cần phải làm.

Bdsphuquoc.net.vn tin rằng với bài viết này, bạn có thể hiểu được về thuế chuyển nhượng bất động sản, cách xác định số thuế bất động sản phải nộp chính xác nhất. Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết!