Thị trường BĐS Việt Nam sẽ có nhiều biến động bi quan, nhưng doanh nghiệp cần nhận thức rõ "trong nguy có cơ"

Những dấu hiệu của bong bóng bất động sản thế giới

Ngày 15/6/2021, Bloomberg đăng bài "Housing Markets Flash Bubble-Risk Warning Signs Not Seen Since 2008" nêu ra một số dấu hiệu cho thấy bong bóng bất động sản đang ở mức cao ở tầm thế giới. Dựa trên nghiên cứu của IMF về khủng hoảng tài chính năm 2007, Bộ phận R&D của C.T Group lập bảng so sánh các dấu hiệu tương đồng và khác biệt giữa 2007 và 2021:

Dấu hiệu	2007 (IMF)	2021 (Bloomberg)
Tín dụng	Tín dụng mở rộng quá mức, chính sách tiền tệ mở rộng, tăng trưởng tín dụng nhanh với quy mô lớn.	Lãi suất thấp kỷ lục.
Nguồn lực tài chính	Hệ thống tài chính khó khăn hoặc mất khả năng cung cấp nguồn lực tài chính cho các khu vực khác của nền kinh tế.	Tiền tiết kiệm chủ yếu đưa vào ngân hàng.
Can thiệp của chính phủ	Hỗ trợ của chính phủ ở quy mô lớn (như hỗ trợ thanh khoản, tái cấp vốn).	Các gói kích thích tài khóa quy mô chưa từng có.
Chênh lệch nợ - tài sản	Các bất cân đối lớn trên bảng cân đối tài khoản, nợ cao hơn hẳn tài sản, vay rủi ro cao.	Tồn kho nhà ở hạn chế.
Bong bóng nhà ở	Giá nhà ở tăng mạnh, sau đó suy giảm trên diện rộng, tỷ lệ nợ dưới chuẩn cao vọt.	Tỷ lệ giá/giá thuê và giá/thu nhập liên tục tăng mạnh, ở 1 số nước OECD còn cao hơn thời kỳ 2008.

Có nhiều dấu hiệu cho thấy có sự tương đồng giữa tình hình 2007 và 2021. Tuy nhiên, chính Bloomberg nhận định: Ngay cả khi các thước đo rủi ro tăng thì nguy cơ vỡ "bong bóng" vẫn chưa rõ ràng. Bởi lãi suất duy trì ở mức thấp, các tiêu chuẩn cho vay bị siết chặt hơn trước đây và các chính sách vĩ mô an toàn đã được triển khai. Thị trường bất động sản trong giai đoạn tới sẽ "hạ nhiệt" hơn là sụp đổ.

Phòng R&D C.T Group cho rằng, tình trạng giá nhà tăng quá cao ở một số nước chưa phải là dấu hiệu bong bóng sẽ nổ, vì nhiều ngành sản xuất bị đình đốn do đại dịch Covid-19, kênh đầu tư vào BĐS đang được cho là hiệu quả cao hơn các kênh khác. Hơn nữa, tình trạng nợ dưới chuẩn đang bị Mỹ kiểm soát chặt sau vụ của Freddie Mac và Fannie Mae năm 2007 - 2008. Các tổ chức WB, IMF, FED… đều chưa phát ra cảnh báo. Tuy nhiên, cần chuẩn bị trước kịch bản cho thị trường BĐS Việt Nam nói chung cũng như thị trường BĐS Phú Quốc nói riêng trong trường hợp có khủng hoảng.

Bảng theo dõi các thị trường bất động sản của Bloomberg Economics

Điểm tương đồng giữa 2008 và 2021

Giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn

Nhìn chung, trong giai đoạn 2014 - 2021, hành lang pháp lý bất động sản đã được hoàn thiện khá nhiều, nhiều địa phương cũng đã đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Hạ tầng phát triển kéo theo nhu cầu đầu tư bất động sản gia tăng. Lợi dụng điều đó, một bộ phận môi giới tung tin đồn để đầu cơ, thổi giá, tạo các "cơn sốt đất". Trên thực tế, giá cả ở hầu hết các dự án đều cao hơn giá trị thực, giá bất động sản nhiều nơi tăng mạnh dù hạ tầng khu vực không thay đổi đáng kể.

Tại Hà Nội, một số dự án thuộc Đông Anh, Gia Lâm đang được chào bán giá hơn 100 triệu/m2, tương đương với một số dự án thuộc nội thành, nơi đã phát triển, hạ tầng đồng bộ.

Tại TP HCM, giá đất nền đã tăng mạnh đến 200%/năm trong giai đoạn 2015 - 2017, hiện đã tăng chậm lại ở mức 40 - 100%/năm, đặc biệt là ở khu Đông và các khu vực có kế hoạch triển khai phát triển cơ sở hạ tầng giao thông (như đường vành đai 2, 3, 4, đường cao tốc, tuyến Metro…) và sự hình thành Thành phố mới Thủ Đức (Thủ Đức, quận 2, quận 9). Khu Nam cũng từng ghi nhận mức giá tăng 150% - 200% trong giai đoạn 2016 - 2017 nhờ các thông tin về kế hoạch triển khai siêu dự án đô thị cảng Hiệp Phước, dự án và các dự án cầu đường kết nối khu Nam về trung tâm thành phố (cầu đường Bình Tiên băng qua Đại lộ Đông - Tây, kênh Tàu Hủ, kênh Đôi, cầu Thủ Thiêm 4…)

• Xem thêm: Giá đất nền tại Thành phố Phú Quốc 

Số lượng mua bán bất động sản tăng cao đột biến

Không chỉ các bất động sản trung tâm mà các bất động sản vùng ven cũng thu hút khá nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ. Bất động sản được mua bán, sang tay trong thời gian ngắn với tầng suất cao. Người mua chủ yếu là nhà đầu tư mua đi bán lại, người mua thực rất ít.

Giá đất tăng nhanh đến vài trăm phần trăm trong thời gian ngắn đã tạo sức hút quá lớn, khiến mọi thành phần trong xã hội tham gia đầu cơ, nhiều doanh nghiệp từ bỏ hoạt động sản xuất kinh doanh, tập trung nguồn vốn đầu cơ bất động sản. Như đã nói ở trên, dịch Covid-19 làm nền kinh tế suy giảm, dẫn đến nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những lĩnh vực sinh lợi nhanh, mang tính ngắn hạn như: chứng khoán, đặc biệt là bất động sản gia tăng. Mặt khác, nhiều người lao động nhận được các khoản tiền

Dấu hiệu khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng gần như là dòng sản phẩm có rủi ro đầu tư cao nhất, nguyên nhân chủ yếu đến từ hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, các hình thức như condotel, officetel… vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề pháp lý chưa thể giải quyết. Mặt khác, đây là dòng sản phẩm giá cao, nghiêng về đầu tư sinh lời, thay về giải quyết nhu cầu ở và sử dụng thường xuyên. Do đó, khi nền kinh tế có những thay đổi tiêu cực, cầu của dòng sản phẩm này sẽ nhạy cảm với giá hơn so với những dòng sản phẩm thực dụng khác (đất nền, căn hộ…). Sức mua và nhu cầu đầu tư giảm góp phần làm ảnh hưởng đến các kịch bản tài chính của dự án làm gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư.

Điểm khác biệt giữa 2008 và 2021

	2008	2021
Số lượng công trình	Tăng mạnh ở tất cả các địa phương, các phân khúc.	Diễn biến trái chiều ở nhiều địa phương. Tuy nhiên, chủ yếu nguồn cung căn hộ là phân khúc trung và cao cấp, thiếu sản phẩm giá trung bình, giá thấp, NOXH.
Các phân khúc tăng giá	Giá của bất động sản tăng mạnh từ 2004 - 2008 trên toàn bộ các phân khúc, kể cả đất nông nghiệp.	Giá bất động sản chủ yếu chỉ tăng mạnh ở các dự án đất nền tại một số khu vực có thông tin sắp triển khai dự án mới hoặc có kế hoạch trở thành đặc khu. Mặt khác, hàng loạt thông tin tiêu cực từ các dự án căn hộ chung cư cũng góp phần làm tăng giá đất nền nhưng chỉ trong thời gian ngắn, tại một số khu vực (TP HCM, Hà Nội…) chứ không phải trên diện rộng. Trào lưu farmstay - một loại mô hình du lịch sinh thái dành cho cả trẻ nhỏ và người lớn, từng góp phần đẩy giá đất nông nghiệp tăng mạnh cục bộ (khu vực Đăk Lăk, Lâm Đồng…) giai đoạn 2019 - 2020 rơi vào thoái trào do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, các yêu cầu khắt khe về mặt quản lý và pháp lý đã đưa giá đất nông nghiệp trở về mức tương đối bình ổn.
Nguyên nhân tăng giá	Giá của bất động sản tăng mạnh chủ yếu đến từ tâm lý đám đông khi việc mua bán trao tay bất động sản diễn ra quá nhanh và mang lại lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn.	Giá bất động sản tăng do thiếu hụt nguồn cung mới. Mặt khác, các chi phí đất, vật liệu xây dựng (thép, cát…) tăng mạnh trong thời gian qua cũng góp phần đẩy giá bất động sản lên cao.
Vai trò của Nhà nước	Hành lang pháp lý còn lỏng lẻo, chưa có chính sách kịp thời và hiệu quả để điều tiết thị trường.	Nhờ kinh nghiệm từ đợt khủng hoảng 2008, chính quyền địa phương ở nhiều nơi đã tăng cường rà soát và kiềm chế các hoạt động đầu cơ đẩy giá đất lên cao. Việc đẩy mạnh các hoạt động tuyên truyền để nhằm nâng cao vai trò kiểm tra, giám sát của người dân đối với việc chấp hành pháp luật xây dựng tại nhiều địa phương cũng góp phần gia tăng vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường.
Dự án ảo, dự án trên giấy, dự án chưa đủ pháp lý	Sự bùng phát hàng loạt dự án ảo và dự án chưa đủ pháp lý trên khắp cả nước do lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đám đông của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp.	Việc thanh tra thường xuyên và chặt chẽ giai đoạn 2017 - 2021 cũng như thường xuyên cập nhật, bổ túc hành lang pháp lý, xử lý nghiêm các trường hợp sai phạm trở thành cơ sở để nhà nước kiểm soát thị trường bất động sản, giảm rủi ro về tình trạng đóng băng bất động sản như năm 2008. Chính phủ cũng yêu cầu cơ quan địa phương công bố công khai tình trạng pháp lý dự án, giảm các trường hợp lợi dụng sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin của người dân để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Các phi vụ ảo như sân bay Hớn Quản, sàn Alibaba… nhanh chóng được xử lí cũng như thông tin rộng khắp để cảnh báo và hạn chế tối đa tổn thất cho nhà đầu tư.
Vai trò của ngân hàng	Trong giai đoạn 2006 - 2008, ngân hàng tập trung mạnh vào việc cho vay vốn không đi kèm với cơ chế quản lý rủi ro phù hợp. Các doanh nghiệp đua nhau phát triển các dự án bất động sản bằng nguồn vốn vay, thế chấp bằng chính dự án.	Trong giai đoạn 2018 - 2021, Ngân hàng Nhà nước đã có "van" kiểm soát tiền đổ vào bất động sản thông qua giới hạn hạn mức tín dụng bất động sản. Ngân hàng phòng thủ, từ chối kiếm tiền từ cơn sốt đất. Rút kinh nghiệm từ khủng hoảng trước, cùng với việc thực hiện các quy định từ phía Ngân hàng nhà nước, các NHTM tỏ ra thận trọng trong việc cấp tín dụng. Đặc biệt đối với trường hợp vay phục vụ đầu tư, ngân hàng chỉ cho vay 40 - 50% trên giá thẩm định. Đồng thời, trong toàn hệ thống ngân hàng thường xuyên đưa ra các cảnh cáo về tình trạng sốt đất và khoanh vùng hạn chẻ cho vay. Giá thẩm định không tính theo giá thời điểm mà căn cứ vào giá bình quân ít nhất 6 - 12 tháng tại khu vực và khu vực lân cận. Tỷ lệ cho vay cũng giảm từ mức tối đa 75% xuống còn khoảng 60%. Đối với những khu vực mà giá đất bị đẩy cao bất thường, ngân hàng có thể từ chối nhận thế chấp bằng bất động sản hình thành từ vốn vay.
Nhận thức của các nhà đầu tư	Số đông chưa có nhận thức rõ ràng về rủi ro, bị ảnh hưởng nhiều bởi tâm lý đám đông.	Một số ít chưa có nhận thức rõ ràng về rủi ro, bị ảnh hưởng nhiều bởi tâm lý đám đông, tuy nhiên, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2021 đã xuất hiện lực lượng F0 mới, không chỉ ở trong nước mà cả Việt Kiều, thậm chí dòng vốn FDI cũng chuyển về Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư, đa phần sẽ tìm hiểu, cân nhắc kỹ từng phân khúc, từng khu vực trước khi xuống tiền.

Hành động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Theo mô hình tính toán của C.T Group Research, khả năng xẩy ra khủng hoảng toàn cầu trong năm 2021 chỉ khoảng 18 - 21%. Trong trong năm 2022, con số có thể tăng lên đáng kể nếu cuộc chiến của Trái đất chống lại dịch Covid-19 thất bại. Còn trong tình huống bình thường, con số này sẽ dao động trong khoảng 23 - 28%.

Mặc dù dấu hiệu cảnh báo khủng hoảng toàn cầu chưa hoàn toàn rõ ràng, nhưng doanh nghiệp cần lên kịch bản cho trường hợp khủng hoảng xảy ra. Rõ ràng là thị trường BĐS Việt Nam sẽ chịu tác động lớn khi dòng vốn ngoại bị rút về chính quốc để xử lý khủng hoảng, cả nguồn cung và nguồn cầu sẽ giảm mạnh, doanh nghiệp kiệt quệ nguồn vốn, phải vay lãi suất cao hoặc bán tài sản để tránh nguy cơ phá sản hoặc giải thể. Thị trường BĐS Việt Nam sẽ có nhiều biến động, bi quan, nhưng doanh nghiệp cần nhận thức rõ "trong nguy có cơ", có những kế hoạch sớm để biến tình huống xấu thành động cơ bứt phá, vượt lên thị trường.

Về pháp lý – phát triển dự án

• Hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án nhà vừa túi tiền, nhà ở xã hội, hướng tới nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc có nguồn cầu ổn định nhất trong giai đoạn khủng hoảng, và cũng là phân khúc sẽ được hưởng ưu đãi từ chính phủ (kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ năm 2013).
• Thiết lập quan hệ chặt chẽ với các ngân hàng để có thông tin sớm về các chủ đầu tư mất khả năng thanh toán các khoản nợ đáo hạn & phối hợp cùng ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo theo mức giá có lợi nhất.
• Liên minh, liên kết với một số chủ đầu tư có tiềm lực, tạo thành conglomerate, sẵn sàng thâu tóm các DN chết lâm sàng nhưng có quỹ đất tốt.

Về tài chính

• Chuẩn bị nguồn vốn (tiền mặt, hoặc hợp tác chiến lược với định chế tài chính có khả năng thu xếp nguồn vốn với lãi suất thấp). Khi xảy ra khủng hoảng, doanh nghiệp bung tiền mua các dự án đang bị bán tháo từ các chủ đầu tư khác, tích lũy quỹ đất giá rẻ. Tuy vậy, cần cẩn trọng với tính thanh khoản của những tài sản được chứng khoán hóa. Trong đợt suy thoái 2007 - 2008, trái phiếu doanh nghiệp hầu như không thể tiêu thụ được.
• Thâu tóm ngân hàng tư nhân với chi phí thấp. Sau đó huy động vốn để tăng quy mô, tài trợ ngược lại cho các dự án và khách hàng.

Về kinh doanh – tiếp thị

• Mua lại, hoặc nắm quyền chi phối các sàn giao dịch BĐS mạnh nhưng đang suy sụp do không có nguồn hàng để bán và nhân viên kinh doanh nghỉ việc, đổi nghề.
• Lựa chọn các công ty truyền thông mạnh (trong giai đoạn khủng hoảng thì chi phí truyền thông thuộc nhóm cắt giảm đầu tiên, nên các công ty truyền thông sẽ bị ảnh hưởng rất nặng nề, phải phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư đang triển khai dự án).

Về xây dựng

• Phải hoàn thiện bộ tài liệu chuẩn hóa về công nghệ thi công tốc độ cao & khối lượng lớn.
• Lựa chọn các công ty xây dựng. Họ phải nuôi bộ máy lớn, trong khi không có công trình để thi công, nên có ít lựa chọn & ưu thế khi thương lượng.
• Về phát triển nguồn nhân lực
• Lập kế hoạch, bộ khung nhân sự cần thiết cho việc phát triển của công ty trong tình thế mới.
• Thu hút, tuyển chọn nhân tài từ các DN gặp khó khăn.
• Đào tạo đội ngũ thiện chiến để bứt phá sau khi khủng hoảng qua đi.

Về nghiên cứu & phát triển

• Liên tục theo dõi thị trường, cập nhật những chính sách vĩ mô mới có liên quan đến thị trường BĐS, những tín hiệu về sự phục hồi ở những phân khúc thị trường, nhằm điều tiết phát triển dự án phù hợp.
• Đề xuất các chiến lược, phát triển các sản phẩm phù hợp với "thị trường mới".