Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở

Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 57 Luật đất đai 2013, nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất ví dụ như chuyển đất 50 năm sang đất ở sử dụng vĩnh viễn, bạn cần phải được phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (theo điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013); còn đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng rừng đều được xác định là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. Do vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, “Đất sổ đỏ 50 năm” phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo hai trường hợp:

• Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Thay đổi mục đích sử dụng đất mà không được sự cho phép của các cấp chính quyền là vi phạm pháp luật.

Ngoài ra, UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nếu thửa “đất 50 năm” xin chuyển mục đích thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được phép chuyển sang đất ở.

>>> Xem thêm: Đất 50 năm là gì?

Thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất 50 năm sang đất ở lâu dài

Về thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở: Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục như sau:

• Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ tại cơ quan tài nguyên và môi trường

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đấy phải mang theo chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu. Tùy vào từng trường hợp mà người sử dụng đất nộp hồ sơ đến lên Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện hoặc Sở tài nguyên môi trường.

• Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.

• Bước 3. Giải quyết yêu cầu

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và xem xét kế hoạch sử dụng dất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

- Sau đó, cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất (mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp (bản chính).
3. Biên bản xác minh thực địa mảnh đất cần chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Một số văn bản liên quan đến dự án đầu tư như bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện sử dụng đất…. (tùy vào từng trường hợp).
5. Trích lục bản đồ, sơ đồ địa chính.
6. Tờ trình dự thảo cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là:

1. Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
2. Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Người có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định về việc cho phép/ hoặc không cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng “đất sổ đỏ 50 năm” sang đất ở. Việc quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét trên căn cứ nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất thể hiện trong đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất nhận thông báo và nộp tiền theo thông báo và cần phải giữ biên lai, chứng từ nộp tiền để xuất trình khi nhận Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý:

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).

- Không phải khi có đơn xin chuyển là được phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu thửa đất xin chuyển mục đích thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được phép chuyển.

Chi phí chuyển đất 50 năm sang đất ở

Chi phí chuyển đất 50 năm sang đất ở được quy định rõ tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo nhu cầu cá nhân, bạn cần phải làm đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp là Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

- Nộp tiền sử dụng đất (nếu có). Việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối như chuyển đổi đất 50 năm sang đất thổ cư với hộ gia đình, cá nhân như sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức như trên.

- Lệ phí trước bạ: được tính bằng 0,5% nhân giá tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ. Đối với nhà: theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ, được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 của Bộ Tài chính).

- Lệ phí địa chính (Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

Hi vọng với những thông tin được cung cấp ở trên, bạn có thể nắm được đầy đủ thủ tục và quy trình cần thiết khi có nhu cầu chuyển đổi đất 50 năm sang ở, để có thể thực hiện đúng luật và nhanh chóng. Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ Bdsphuquoc.net.vn qua số Hotline để được tư vấn chi tiết hơn.