"Trăm bẫy nghìn chông" cài hợp đồng mua bán nhà: Cẩn thận tiền mất tật mang

Luật sư Trương Anh Tú.

Thưa ông, thời gian qua xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp liên giữa chủ đầu tư và khách hàng. Có những trường hợp bỏ ra đến cả chục tỉ đồng nhưng sau cả thập kỷ vẫn chưa được nhận nhà, nhưng khi mở hợp đồng mua bán ra thì có rất nhiều điểm mập mờ, không cụ thể. Theo ông nguyên nhân chính là do đâu?

- Luật sư Trương Anh Tú: Trong những năm qua, có rất nhiều người phải “khóc ròng”, ôm hận sau khi kí những hợp đồng "tai quái" với chủ đầu tư. Trong các loại giao dịch thì giao dịch bất động sản, đặc biệt là những giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, tức là những nhà đất đang còn trên giấy là loại giao dịch rất phức tạp.

Đến nay, hầu hết người dân Việt Nam không có thói quen sử dụng dịch vụ luật sư khi đàm phán mua nhà. Chỉ đến khi người ta “nước mắt lưng tròng” mới tìm đến luật sư, đó là điều rất đáng tiếc.

Nguyên nhân nhiều người ký hợp đồng mà không tìm hiểu kỹ một phần do thời gian trước đây xuất hiện tâm lý “mua tranh bán cướp” bất động sản, đặc biệt là nhà chung cư mặc dù là cung cầu không phải quá chênh lệch. Đó là nguyên nhân nhiều người “nhắm mắt” kí vào hợp đồng hàng trăm trang.

Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản, đất đai, nhà cửa dân sự rất phức tạp. Ngay như chúng tôi cũng phải mất một vài ngày mới ra được một bản báo cáo, ý kiến tư vấn pháp lý cho khách hàng. Khách mua trong 30 phút đến 1 tiếng, có lẽ chỉ đủ thời gian đọc chứ không hiểu hết hợp đồng. Do vậy khi kí vào sẽ gặp bất lợi.

Chủ đầu tư nhiều dự án có thời gian nghiên cứu nhưng lại cố ý "đặt bẫy, cài chông". Nếu sa vào, khách hàng chỉ có “một đi không trở về”, nhiều người mất trắng.

Nhiều khách hàng tại dự án Usilk City (địa chỉ tại phường La Khê, Hà Đông, TP. Hà Nội) bị chủ đầu tư CTCP Sông Đà Thăng Long sử dụng vốn huy động, và tiền ứng trước không đúng mục đích theo cam kết.

Theo luật hiện hành, người mua nhà có được thương thảo, đàm phán hợp đồng không, thưa ông?

- Luật sư Trương Anh Tú: Thực tế hiện nay có nhiều trường hợp chủ đầu tư áp đặt hợp đồng mua bán, người mua chỉ biết đặt bút ký. Tuy nhiên, theo luật thì hợp đồng là sự thỏa thuận, lý trí giữa các bên, mà trong quá trình thỏa thuận thống nhất lý trí, hai bên phải được trao đổi qua lại, đàm phán với nhau.

Đáng nói hiện đang có tình trạng chủ đầu đưa đưa ra hợp đồng và người mua nhà chỉ có kí và kí, đọc thì cứ đọc nhưng cuối cùng sẽ phải kí. Nếu không kí, chủ đầu tư sẽ không sửa hợp đồng.

• Xem thêm: COVID-19 có phải là sự kiện bất khả kháng để hoãn ký hợp đồng mua bán nhà đất?

Hiện nay hợp đồng mẫu phải thông qua Bộ Công Thương, Sở Công Thương để đăng kí, nhưng nhiều chủ đầu tư thường lách luật, họ biến nó thành một cái hợp đồng song vụ, do hai bên tự thỏa thuận với nhau, thống nhất với nhau.

Đây là hợp đồng mẫu nhưng lại không bị chế ước hợp đồng mẫu của Bộ Công Thương. Đây cũng là điều mà Bộ Xây dựng và Bộ Công Thương phải hết sức lưu ý, phải kiểm soát chặt hệ thống hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về hợp đồng mẫu.

Nếu chủ đầu tư lách luật như vậy, người mua nhà sẽ gặp phải rủi ro gì?

- Luật sư Trương Anh Tú: Không phải chủ đầu tư nào cũng tuân thủ tuyệt đối các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, dân sự, nên họ muốn thiết kế những hợp đồng có lợi cho mình, để mà họ lách luật.

Ví dụ, một dự án chưa được mở bán vì chưa tuân thủ các điều kiện về cơ sở hạ tầng, các điều kiện khác nhưng chủ đầu tư lại mở bán, lấy tiền của dân để xây nhà. Nhưng khi ký hợp đồng, chủ đầu tư sẽ cho khách ký hợp đồng vay tiền, vay vốn, đặt cọc, hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư… nhưng bản chất là hợp đồng mua bán, họ lách sang như vậy.

Có thể nói đây là chủ đầu tư đã xây dựng một trận địa, "đặt bẫy cày chông" đối với người mua nhà, cứ sa vào mà không tỉnh táo thì cái khả năng bị thiệt thòi là rất cao. Chưa kể công ty bất động sản thường sẽ thuê một tổ chức hành nghề luật sư chuyên nghiệp, hoặc xây dựng một tổ chức pháp chế bên trong để lập những điều khoản rất có lợi cho họ.

Người mua phải được thương thảo, đàm phán hợp đồng khi mua nhà.

• Cảnh giác trước muôn kiểu lừa gạt khi mua đất ở Phú Quốc
• Kinh nghiệm mua nhà giấy tay an toàn, đúng pháp luật
• Mua dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn rủi ro: Làm gì để không trắng tay?

Vậy theo ông, để tránh rủi ro và kiện tụng kéo dài, người dân cần chú ý gì khi mua nhà và thương thảo hợp đồng?

- Luật sư Trương Anh Tú: Tôi cho rằng khi mua nhà, người dân phải hết sức lưu ý về hồ sơ pháp lý của dự án. Cần làm rõ dự án được Nhà nước giao đất chưa, được cấp giấy phép xây dựng chưa, được sở xây dựng địa phương ra văn bản cho phép huy động vốn chưa?

Đồng thời khi đặt bút kí cần:

• Đặc biệt chú ý một số điều khoản về giá, thời hạn giao nhà, chất lượng công trình, phụ lục hợp đồng, nêu chi tiết các loại thiết bị nội thất, mẫu mã, chất lượng, phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán, tiến độ xây dựng.
• Người mua cũng cần chú ý cơ quan nào sẽ cấp giấy chứng nhận đảm bảo chất lượng công trình, an toàn phòng cháy chữa cháy, thẩm định về diện tích nhà, thông tường, thông thủy. Đặc biệt là các điều khoản khi xảy ra xung đột hợp đồng thì cơ chế giải quyết như thế nào.
• Cần đặt câu hỏi hợp đồng chúng ta kí có phải hợp đồng mua bán căn hộ không, hay là hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt chỗ, đặt mua, hợp đồng kí quỹ… Nếu không có kinh nghiệm thì người mua nên chọn một tổ chức hành nghề luật để được giúp đỡ.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết trong hợp đồng, cố tình làm trái hợp đồng, khách hàng nên làm gì?

- Luật sư Trương Anh Tú: Khi chủ đầu tư không tuân thủ hợp đồng, hoặc có dấu hiệu lừa đảo, một nguyên tắc vàng trong dân sự là người dân phải khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi. Trong trường hợp phát hiện đây là dự án ma, dự án thiếu cơ sở pháp lý nên không thể xây dựng, hoặc không có dự án nên đã lừa người mua nhà nộp tiền ký hợp đồng... người mua cần sớm tố cáo ra cơ quan cảnh sát điều tra để xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ trên!