Vì đâu Luật Đất đai càng sửa càng rối?

Theo các chuyên gia, sau 10 năm thi hành, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều nội dung chồng chéo với các luật và các văn bản hướng dẫn khác liên quan. Ảnh minh họa: Tạ Hải

Không đủ sức đeo đuổi thủ tục

Chủ tịch một tập đoàn trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản cho hay, đơn vị của ông đang phải chôn cả nghìn tỷ đồng trong hơn 5 năm qua trong 2 dự án “đắp chiếu” tại TP HCM bởi dính líu tới đất công.

“Mặc dù chúng tôi đã có quyết định giao đất thực hiện dự án từ lâu, song chỉ vì dính một chút đất công, tất cả bị đình trệ hết. Không kể số tiền mua đất đã chôn tại dự án, tiền trả lãi hàng chục tỷ đồng mỗi năm, chúng tôi còn mất luôn cả chi phí cơ hội.

Cũng có những dự án mà doanh nghiệp đã cầm trong tay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đang lo sợ đứng ngồi không yên. Ở đây có chuyện quan chức Nhà nước làm sai quy định, gây thất thoát, song vẫn cần phải tôn trọng quyết định đã ký, vì sao lại để doanh nghiệp phải gánh hết hệ lụy?”, vị này băn khoăn.

Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tổng kết thi hành Luật Đất đai.

Thủ tướng yêu cầu các bộ ngành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương tổ chức tổng kết thi hành Luật Đất đai và gửi báo cáo tổng kết về Bộ TN&MT trước ngày 15/5/2021 (đối với các tỉnh thành), trước ngày 30/6/2021 (đối với các bộ, ngành).

Việc tổng kết thi hành Luật Đất đai tập trung các nội dung cơ bản như: Đánh giá chồng chéo, mâu thuẫn và không thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 với luật chuyên ngành có liên quan; những hạn chế, bất cập trong các quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, đề xuất, kiến nghị, sửa đổi, bổ sung những nội dung của Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan.

Theo vị chủ tịch tập đoàn trên, mặc dù luật pháp không chấp nhận hồi tố song thực tế trong lĩnh vực đất đai nguyên tắc này vẫn chưa được chú trọng.

“Vì lý do nào đó, Nhà nước không chấp nhận vi phạm, hủy bỏ những quyết định cũ, thì cũng cần phải nhanh chóng đưa ra phương án giải quyết rõ ràng chứ không phải cứ có vấn đề là ngưng trệ hết dự án, bắt doanh nghiệp phải chờ đợi hết năm này sang năm khác”, vị này bức xúc.

Bên cạnh đó, vị này cũng dẫn ra bất cập trong cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng: “Tất cả thủ tục triển khai đã xong xuôi, dự án đã đền bù trên 90% nhưng nhiều khi chỉ với 5% diện tích không xử lý được cũng sẽ gây ảnh hưởng đến cả dự án.

Luật Đất Đai hiện nay chưa có cơ chế rõ ràng về đền bù giải phóng mặt bằng khiến doanh nghiệp phải đau đầu với những bài toán nan giải”.

Dù chỉ là một dự án nhỏ tại quận 8, TP HCM, không bị dính tới đất công, song hơn 3 năm nay, ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty Cổ phần Xây dựng địa ốc Xanh, đã không thể nhớ mình phải chuẩn bị bao nhiêu giấy tờ, gõ cửa bao nhiêu cơ quan chức năng và gửi đơn thư cầu cứu…

“Lòng vòng thủ tục, hồ sơ vẫn nằm yên tại Sở KH-ĐT và dự án của tôi vẫn chưa biết tới bao giờ mới được cấp chủ trương đầu tư!”, ông Đực bức xúc.

Theo ông Đực, vấn đề đóng tiền sử dụng đất hiện không có quy định rõ ràng. Điều này kéo dài thời gian đóng tiền sử dụng đất rất lâu, có khi tới 3 - 4 năm.

“Có lẽ làm xong dự án này chắc tôi giải nghệ chứ cũng không còn đủ sức theo đuổi hàng loạt thủ tục vô lý và bất công như vậy”, ông Đực nói và lấy dẫn chứng, trong khoảng thời gian năm 2019 - 2020 tại TP HCM, hầu như không có dự án nào mới ra, thị trường đóng băng bởi thủ tục đất đai. Hệ quả cách đây khoảng 3 năm, giá căn hộ tại các dự án 20 - 25 triệu đồng/m2 thì bây giờ đã lên tới 40 - 45 triệu đồng/m2.

Nhiều quy định tréo ngoe, rối rắm

Theo các chuyên gia, sau 10 năm thi hành, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều nội dung chồng chéo với các luật (Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014…) và các văn bản hướng dẫn khác liên quan.

Dẫn chứng vấn đề nổi cộm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất hiện mất rất nhiều thời gian. Thực tế giá đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan với giá đất trên thị trường hiện không đồng nhất.

Luật Đất đai có những quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất… song những quy định này đều chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai cũng như bảng giá thị trường so với giá Nhà nước quy định.

Song song với việc phối hợp tổng kết Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, và chờ ra Nghị quyết mới, Bộ TN&MT đã có văn bản yêu cầu các địa phương, bộ ngành báo cáo tình hình tổng kết thực thi Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên tới thời điểm này, vẫn chưa nhận được báo cáo của đơn vị nào.

Dự kiến trong tháng 10, Ban Chấp hành T.Ư sẽ báo cáo tổng kết Nghị quyết 19 và trình Nghị quyết mới. Trên cơ sở đó sẽ tập trung nguồn lực xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, và trình Quốc Hội trong năm 2022”.

Bà Đoàn Thanh Mỹ (Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT)

Cũng theo ông Châu, dù không trực tiếp nhưng Luật đất đai và những văn bản liên quan là nguyên nhân gián tiếp khiến thị trường BĐS đang bị ách tắc.

Trong khi Luật Đất đai chỉ dùng cụm từ “dự án đầu tư có sử đụng đất” thì Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành lại phân ra 3 loại dự án dự án gồm: Dự án theo Luật Nhà ở, dự án đầu tư kinh doanh BĐS và dự án sản xuất kinh doanh không sử dụng nguồn ngân sách Nhà nước.

“Phân ra như vậy chẳng để làm gì còn khiến vấn đề rối rắm thêm. Chính điều này đã khiến các công chức thực thi cấp dưới không thể ốp quy định xử lý đất công xen kẹt đối với dự án nhà ở và kinh doanh BĐS”, Chủ tịch HoREA dẫn giải.

Tương tự, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, Luật Đất đai 2003 đã thống nhất, tất cả mọi loại đất Nhà nước đều có quyền ban hành quyết định thu hồi, nếu phù hợp với quy hoạch và tính chất dự án.

Điều này cũng có nghĩa chỉ có một loại đất Nhà nước thu hồi, sau đó mới đưa ra thị trường, căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để có phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

“Thế nhưng Luật Đất đai 2013 lại làm “rối mù” khi Nhà nước chỉ ban hành quyết định thu hồi đối với đất nông nghiệp, còn những dự án sử dụng các loại đất khác thì bị ốp cả lô luật, trong khi quy định có thể đúng với luật này nhưng lại trái với luật khác, kéo dài thời hạn thu hồi đất, không ai giải quyết”, ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, câu chuyện giao đất cũng đang bị biến thành phức tạp. Cụ thể, Luật Đất đai quy định khi giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá.

Tuy nhiên, Nghị định hướng dẫn Luật Đấu thầu lại cho rằng, có thể đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư, trong 1 số trường hợp có thể giao cho nhà đầu tư chỉ định. “Gọi là đấu thầu song bản chất vẫn là Nhà nước giao đất cho một nhà đầu tư chỉ định”, ông Võ nêu thực trạng.

Tư duy làm luật lạ kỳ!

Sau 3 năm thực thi, năm 2016, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai. Một năm sau, ra đời Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Bất cập cũ chưa được giải quyết thì vấn đề mới lại phát sinh, tới năm 2020, Nghị định 148/2020/NĐ-CP lại tiếp tục sửa đổi, bổ sung một số nội dung Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, song tới nay vẫn chưa có thông tư hướng dẫn!

Xâu chuỗi lại những hoạt động trên, ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Trên cùng một nền tảng Luật Đất đai 2013 nhưng mỗi thời điểm lại cho ra nghị định, hướng dẫn khác, thậm chí có những nội dung trái luật. Điều này cho thấy có vấn đề trong việc xây dựng luật”.

Thẳng thắn hơn, ông Đặng Hùng Võ đặt vấn đề: “Ở đâu lại có tư duy lạ kỳ lấy nghị định ra để sửa luật? Đáng nói nghị định không đúng luật thì làm sao có thể thực hiện được?”.

Dẫn lại Nghị định 148 vừa ra đời, một trong những yêu cầu trọng tâm nhằm tháo gỡ các dự án có nhiều loại đất kẹt, ông Võ phân tích: “Thực tế đang vướng mắc dự án có sử dụng nhiều loại đất nhưng Nghị định lại chỉ nhắc tới “đất nông nghiệp xen kẹt” hay “đất ở xen kẹt”…

Chia sẻ với tôi, một vị Phó chủ tịch tỉnh cho biết, địa phương đang rất bí, gửi văn bản xin hướng dẫn của Bộ TN&MT, tuy nhiên sau khi nhận văn bản trả lời còn thấy khó hơn!”.

Ông Hoàng Văn Cường (Ủy ban Tài chính - Ngân sách):

Cần bỏ khung giá đất

Vấn đề căn bản nhất trong sửa luật đất đai tới đây là phải bỏ khung giá đất. Bởi việc này đang kìm hãm, không phản ánh được giá trị thật ở thị trường. Thứ 2 nếu có bảng giá đất thì phải xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc, phương pháp theo giá trị thị trường chứ không thể dựa vào khung giá đất. Bảng giá đất này phải được cập nhật thường xuyên phù hợp với tình hình của thị trường.

Ngoài ra, phải có công cụ để đánh giá sự gia tăng giá trị của đất từ khi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Bởi chỉ cẩn quyết định của chính quyền cho pháp doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì giá đất tăng lên gấp nhiều lần. Giá trị tăng đó cần phải quay trở lại bồi hoàn cho người dân mất đất và đầu tư phát triển xã hội.