“Vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong quản lý đất đai

Sáng 9/7, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức Tọa đàm đối thoại chính sách: “Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam”.

Phát biểu tại cuộc tọa đàm, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân cho biết, kể từ khi thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta chính thức được “khai sinh” năm 1993 cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993, các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là về đất đai, đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện để tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các tài sản trên đất phát triển, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế đất nước. 

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường QSDĐ ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế như tình trạng mất cân đối cung cầu về đất đai trên các thị trường bộ phận; bất cập cơ chế giá đất thị trường; quá trình chuyển dịch đất đai chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện…

GS.TS. Hoàng Văn Cường phát biểu tại tọa đàm

Trong bối cảnh đó, để góp phần giải quyết những vấn đề trên và chuẩn bị tổng kết thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành, sửa đổi Luật Đất đai 2013, cuộc tọa đàm được tổ chức nhằm cung cấp góc nhìn đa chiều về thực tiễn thị trường đất đai tại Việt Nam, từ đó đề xuất các định hướng đổi mới chính sách, pháp luật nhằm thúc đẩy phát triển thị trường đất đai và tài sản trên đất giai đoạn tới. 

Các chuyên gia tại cuộc tọa đàm cùng đưa nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam có các đặc trưng riêng, đó là không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá bất động sản theo mục đích sử dụng. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng quyết định bởi các cơ quan quản lý có thẩm quyền sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Do sự phức tạp của quyền sử dụng đất nên quản lý bất động sản còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung - cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý bất động sản ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan. Đây cũng là lỗ hổng cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển. 

Liên quan đến vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phân tích, thực hiện chức năng thay mặt sở hữu toàn dân quyết định về đất đai là Nhà nước đã tham gia trực tiếp vào thị trường. Tại các nước khác, chức năng này thể hiện dưới dạng bán đất công, cho thuê đất công do Bộ Tài chính quản lý để thu giá trị đất đai. Ở Việt Nam, chức năng này giao cho UBND cấp tỉnh và cấp huyện, dưới sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Việc thực hiện chức năng quản lý đất đai, trong đó có quản lý việc thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất cũng do UBND cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện đặt dưới sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường. “Như vậy, đang xảy ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” và thiếu cơ chế kiểm soát quyền lực đối với chức năng Nhà nước quyết định về đất đai”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

• Xem thêm: Bán đất công tại Phú Quốc giá rẻ

Toàn cảnh toạ đàm

Cùng quan điểm có nhiều xung đột lợi ích trong khung khổ chính sách khiến nguồn cung của thị trường bị thao túng, TS.Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia chỉ ra một số vấn đề bất cập hiện nay như, UBND cấp tỉnh, huyện vừa được quyền phê duyệt vừa thay đổi, bổ sung quy hoạch vừa không chịu trách nhiệm giải trình về việc chậm công bố thông tin thay đổi, bổ sung quy hoạch, hay biến việc lấy ý kiến của các bên có lợi ích liên quan trong quy trình thành hình thức. Cơ quan quản lý vừa được quyền quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất vừa được quyền lựa chọn nhà thầu phục vụ các dự án này; hay vừa được quyền phê duyệt thay đổi quy hoạch mục đích sử dụng đất vừa được phép thực hiện thay đổi quy hoạch (do mình phê duyệt) trong nhiệm kỳ. Trong khi đó, chúng ta thiếu vắng giám sát độc lập và trách nhiệm giải trình trong quyết định thay đổi quy hoạch.

Trên cơ sở đó, khuyến nghị công cụ chính sách điều tiết thị trường quyền sử dụng đất hiệu quả, TS. Hoàng Kim Huyền cho rằng cần tập trung vào hai vấn đề là: Triệt tiêu “xung đột lợi ích” trong công cụ chính sách điều tiết thị trường hiện nay; công cụ chính sách giảm đầu cơ. 

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, các nước phát triển thành công hầu hết dùng đất đai là tích lũy tư bản ban đầu để phát triển. Với Việt Nam, để hướng tới mục tiêu trở thành nước phát triển vào năm 2045, thì việc huy động hiệu quả nguồn vốn tài chính từ đất đai là rất quan trọng.

GS. TS Đặng Hùng Võ cho hay: “Trong khi loay hoay tìm vốn từ FDI hay các nguồn khác thì ta để "hớ hênh" vốn tài chính nằm trong đất. Lý luận cũng như lịch sử đã chứng minh, ai làm tốt việc này, huy động nguồn lực này thì đất nước đó giàu có, phát triển”.